Průlom do zásady neplatnosti dohody o vzdání se práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout (v kontextu nového zákona o katastru nemovitostí a nového občanského zákoníku)

Dle § 574 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku je neplatná dohoda, kterou se někdo vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout. Průlom do této zásady přináší nový zákon o katastru nemovitostí („NZKN“) v kontextu nového občanského zákoníku („NOZ“). Jedná se zejména o tzv. zákaz zcizení nebo zatížení a tzv. vzdání se práva na náhradu škody na pozemku.

Právní teorie již před rokem 1989 vykládala § 574 odst. 2 občanského zákoníku jako kogentní ustanovení. Rovněž po roce 1989 je toto pravidlo nadále vykládáno teoretiky poměrně striktně a stejným směrem doposud směřovala také soudní rozhodovací praxe. Citovaný § 574 odst. 2 občanského zákoníku tedy přinesl kategorický zákaz jakéhokoliv ujednání, kterým by účastníci vylučovali vznik jakéhokoliv budoucího práva, které v danou chvíli neexistuje, resp. nelze jej uplatnit. Přestože se v praxi můžeme běžně setkat s různými ujednáními, dle kterých se strany takto svých budoucích práv vzdávají (ať už se jedná o právo na náhradu škody, právo z odpovědnosti za vady, právo na odstoupení od smlouvy, zákonné výpovědní právo apod.), je nutné na taková smluvní ujednání hledět v zásadě jako na neplatná, a to s ohledem na uvedený § 574 odst. 2 občanského zákoníku. Aktuálnější judikatura Nejvyššího soudu již dnes lépe upřesňuje případy, kdy je relativně možné hledět na některé situace, které lze chápat jako vzdání se budoucích práv, jako na korektní a platné (viz. např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2013, sp. zn. 23 Cdo 1907/2011). Výjimky z uvedené zásady lze nalézt také v obchodněprávních vztazích, kde např. § 386 odst. 1 obchodního zákoníku uvádí, že ve vztazích upravených tímto zákonem se lze dohodou vzdát práva na náhradu škody či toto právo omezit i před porušením povinnosti, z něhož může škoda vzniknout. Před porušením povinnosti, z něhož může škoda vzniknout, se však ani zde nelze vzdát práva na náhradu škody způsobené úmyslně ani toto právo omezit. Pesto uvedená zásada nadále platí.

NZKN v kontextu NOZ tento obecný zákaz vzdání se budoucích práv prolamují, a to včetně vztahů dnes charakterizovaných jako občanskoprávní. Jedná se např. o dva případy tzv. negativních závazků („negative pledge“), konkrétně o:

1) Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku
2) Zákaz zcizení nebo zatížení

Do katastru nemovitostí se bude s účinností nového zákona o katastru nemovitostí zapisovat vkladem také uvedené vzdání se práva na náhradu škody na pozemku a zmíněný zákaz zcizení nebo zatížení. Vyplývá to z § 11 NZKN. V obou případech tedy zákon umožňuje, aby se osoba vzdala svých práv předem. Dle mého názoru tedy bude v těchto případech možné i to, aby strany závazkového vztahu zajistily své vzájemné závazky např. smluvní pokutou nebo jiným zajišťovacím institutem. Takovéto ujednání obsažené ve smlouvě by již nemělo být vykládáno jako neplatné, protože má oporu v zákoně.

Teprve praxe ukáže, s jakou četností se začnou tyto nové instituty práva aplikovat. Bude však nezbytné s touto možností počítat a vždy relevantně zohlednit její využití, jakož i hlídat existenci zápisu takového práva/povinnosti v katastru nemovitostí.

Mgr. Jiří Klega