epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
  • epravoEpravo
  • epravoEpravo
  • googleGoogle
Přihlášení / registrace
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • Rejstřík
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • EPRAVO.CZ Premium
    • Konference
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Předplatné
2. 8. 2024
ID: 118370upozornění pro uživatele

SVJ: Možnost "odstřihnout" vlastníka jednotky od dodávek energií

Ve svém nedávném rozsudku se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zda je společenství vlastníků jednotek (dále jako „SVJ“) oprávněno rozhodnout o přerušení dodávky služeb (dodávky tepla a teplé vody) vlastníkovi jednotky, který neplatí příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy (vyúčtování) na tyto služby. Pokud SVJ může rozhodovat o poskytovaných službách, může rovněž rozhodnout i o jejich odmítnutí pro vlastníky jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování? Závěry rozhodnutí, které přineslo významný posun mezi SVJ a vlastníky jednotek se podrobněji zabývá tento článek.

Nejvyšší soud rozhodl ve svém rozsudku ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 tak, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno odpojit od určitých dodávek služeb ty vlastníky jednotek, kteří nezaplatili za poskytované služby.

Z dřívější judikatury je zřejmé, že otázkou odepření poskytování služeb souvisejících s užíváním bytové jednotky se Nejvyšší soud (v poměrech předcházející právní úpravy) již zabýval, avšak pouze v souvislosti s nájemním vztahem. Dovolací soud v těchto případech uzavřel, že (podle ust. § 687 odst. 1 občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013) je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby. S odkazem na citované ustanovení odůvodnil Nejvyšší soud svůj závěr, že pronajímatel nemůže splnění této povinnosti podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících mu z nájmu.

Reklama
Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

REGISTROVAT ZDE

Tento závěr obstojí a lze jej aplikovat i ve světle aktuálně účinného znění zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník („o.z.“), který převzal tyto judikaturní závěry zakazující pronajímateli podmiňovat splnění jeho povinnosti plněním povinností nájemce, a to i v případech, kdy ze strany nájemce dochází k porušování jeho platebních povinností. Případnému nájemci, který odmítá řádně platit nájemné a úhradu za služby, je pronajímatel sice oprávněn dát výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností, ale nesmí jej „odstřihnout“ od dodávek těchto služeb.

 

Reklama
Změny v aktuální rozhodovací praxi ÚOHS - pro zadavatele - PRAKTICKY! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
Změny v aktuální rozhodovací praxi ÚOHS - pro zadavatele - PRAKTICKY! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
24.6.2025 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

SVJ vs. vlastníci jednotek

Dosud však zůstávalo sporné, resp. nebylo soudními závěry explicitně řečeno, zda lze na vztah mezi SVJ a vlastníkem jednotky aplikovat judikaturu vztahující se k nájemním vztahům, neboť ta se řídí jinou právní úpravou a jinými principy.

Nejvyšší soud se již např. v rozsudku ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 774/2019 zabýval otázkou poskytování služeb (práv a povinností s tím souvisejících), které si nesjednává vlastník jednotky přímo s dodavatelem a které se řídí zejména zákonem 67/2013 Sb. upravujícím některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. V citovaném rozhodnutí Nejvyšší soud zdůraznil, že je třeba rozlišovat placení příspěvků na správu domu a pozemku ve smyslu ust. § 1180 o.z. od placení služeb dle ust. § 1181 o.z. Přitom neopomněl zdůraznit, že vlastník jednotky je povinen platit příspěvky na správu domu a pozemku bez ohledu na to, zda má vůči hospodaření společenství výhrady, i bez ohledu na to, zda a jaké služby mu společenství zajišťuje, neboť s poskytováním služeb upravených v zákoně 67/2013 Sb. tyto příspěvky nijak nesouvisí (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2275/2021).

Právě ona zmíněná odlišná „povaha“ příspěvků na správu domu a pozemku od placení služeb je klíčová při posouzení, zda lze výše uvedené závěry aplikovat i ve vztahu mezi SVJ coby poskytovatelem služeb a vlastníkem jednotky, neboť jednou ze základních povinností vlastníka jednotky je podílet se na nákladech souvisejících se správou společných částí, tedy přispívat na správu domu a pozemku, a to v zásadě podle velikosti svého podílu na společných částech. Tato povinnost je podstatou samotného společenství vlastníků, na které zákon hledí jako na právnickou osobu založenou za účelem správy domu a pozemku (ust. § 1194 odst. 1 o.z.), přičemž členství ve SVJ je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky (ust. § 1194 odst. 2 o.z.).

Dalším ze stěžejních rozdílů ve vztahu mezi SVJ a vlastníkem jednotky oproti nájemnímu vztahu je to, že pod správu domu ve smyslu ust. § 1189 o.z. nelze zahrnout povinnost SVJ zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. A to i navzdory tomu, že pouze SVJ je oprávněno rozhodovat o tom, jaké služby bude společenství zajišťovat. Takové rozhodnutí je závazné a dopadá na všechny vlastníky jednotek, kteří jsou členy tohoto společenství (ust. § 1208 písm. d) o.z.). Mnohdy se jedná o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si zpravidla (z povahy druhu bydlení) není schopen zajistit vlastník jednotky sám - např. centralizovaná dodávka tepla a teplé vody apod. Vlastník jednotky je pak povinen SVJ zaplatit náklady, které mu vzniknou v souvislosti s jejich poskytováním (nejčastěji formou záloh) a poskytovatel služeb má právo požadovat po příjemci služeb placení těchto záloh. V případě, že nedošlo k zaplacení záloh na služby, dostal by se vlastník jednotky do prodlení s plněním svých povinnosti, spolu s tím by mu vznikla i povinnost zaplatit úroky z prodlení a SVJ by bylo oprávněno domáhat se zaplacení dlužné částky soudní cestou. Avšak ani takto závažné porušení povinnosti vlastníka jednotky by jej nebylo možné vyloučit ze SVJ.

Za velice důležité považujeme na tomto místě zdůraznit, že ačkoliv poskytovatel služeb a vlastník jednotky mají vůči sobě povinnost něco plnit a současně právo jiné plnění požadovat, nejedná se o plnění, která jsou na sebe vzájemně vázána (jako tomu je v případě pronajímatele a nájemce). Lze si totiž jen těžko představit, k čemuž dospěl i Nejvyšší soud, že by bylo spravedlivé po SVJ požadovat, aby náklady na poskytované služby neslo ze svého, popř. na náklady ostatních vlastníků jednotek.

Za dané situace se tedy Nejvyšší soud přiklonil k následujícímu závěru:

Pokud může SVJ rozhodnout o tom, jaké služby bude svým členům poskytovat, může rovněž a contrario rozhodnout i o tom, že tyto služby (i jen některé z nich) zajišťovat nebude, popř., je-li to možné, že je nebude zajišťovat těm vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování, neboť i takové rozhodnutí spadá do působnosti shromáždění.

Další problematikou, kterou se Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3535/2022 zabýval, byla otázka, zda podle ust. § 1186 odst. 2, 3 o.z. přechází dluhy vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a službách, včetně záloh na nového vlastníka jednotky, a to za situace, kdy k přechodu vlastnictví dojde na základě veřejné dobrovolné dražby ve smyslu zákona 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.

Dřívější judikatura, mj. i zmiňované rozhodnutí Nejvyšší soudu ze dne 28. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 774/2019, dovodila s odkazem na ust. § 1186 o.z. ve znění do 30. 6. 2020 závěr, že na nabyvatele přechází toliko dluhy za nezaplacené příspěvky na správu domu a pozemku – tedy dluhy do fondu oprav.

S účinností od 1. 7. 2020, tj. od účinnosti zákona 163/2020 Sb., kterým byl změněn zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a další související zákony však došlo k posílení postavení osoby odpovědné za správu domu (zpravidla SVJ) při vymáhání příspěvků na správu domu po převodu jednotky. Nově této osobě náleží oprávnění vymáhat dluh, jak po novém nabyvateli v důsledku přechodu dluhu, tak po původním vlastníku jako ručiteli. Tento zákonný přechod dluhů však může připadat do úvahy pouze v případech, kdy dochází k derivativnímu způsobu nabytí vlastnického práva, tj. v případech, kdy již někdo danou jednotku vlastnil a k převodu vlastnictví jednotky dochází na základě projevu vůle obou smluvních stran.

Tento závěr bohužel nezodpovídá otázku, zda lze aplikovat dané ustanovení i za situace, kdy má k nabytí vlastnického práva k jednotce dojít na podkladu veřejné dobrovolné dražby, a nikoliv na základě smlouvy.

Nejvyšší soud v odůvodnění svého rozhodnutí připustil, že ačkoliv ve smyslu ust. § 2 písm. a) zákona 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, dochází k přechodu vlastnictví (k okamžiku udělení příklepu, uhradí-li vydražitel cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě), nelze odhlédnout od skutečnosti, že je tato dražba prováděna dobrovolnou volbou dosavadního vlastníka, tj. závisí pouze na jeho rozhodnutí, jaký postup prodeje své jednotky si zvolí. Za dané situace by se tudíž jevilo jako nespravedlivé, aby otázka přechodu dluhů na nabyvatele závisela pouze na zvoleném způsobu prodeje jednotky, když případní věřitelé by své pohledávky vůči dosavadnímu vlastníkovi jednotky nemohli v dražbě přihlásit ani se jiným způsobem domáhat jejich uspokojení.

Nejvyšší soud proto s odkazem na ust. § 1186 odst. 2 a 3 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník uzavřel, že i v případě přechodu vlastnictví ve veřejné dobrovolné dražbě podle zákona 26/2000 Sb., o veřejných dražbách přechází na nového vlastníka dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění předchozího vlastníka vůči SVJ.

Po přečtení toho článku mnohé jistě napadne, zda je možné nějakým způsobem eliminovat riziko, aby na nabyvatele koupí bytové jednotky přešly dluhy do fondu oprav a dluhy za služby včetně případných záloh na ně. Jak je zřejmé z výše uvedené právní úpravy a na ni navazující judikatury, nemá nový vlastník mnoho možností vyloučit svou odpovědnost za takové dluhy. Jako účelná ochrana případného zájemce o koupi jednotky se jeví prosté vyžádání si dokladu SVJ o bezdlužnosti na poplatcích dosavadního vlastníka bytové jednotky k určitému datu, případně zohlednění existujících a potvrzených dluhů v rámci sjednané kupní ceny.


JUDr. Lenka Příkazská,
advokátka, partnerka


Mgr. Jana Hadová
,
advokátní koncipientka


 

HSP & Partners advokátní kancelář s.r.o.
 
Vodičkova 710/31
110 00 Praha 1
 
Tel.:       +420 734 363 336
e-mail:   sekretariat.praha@akhsp.cz
 

[1] ustanovení § 141 odst. 1 zákona 262/2006 Sb., zákoníku práce, ve znění pozdějších předpisů

[2] ustanovení § 324a odst. 8 zákona 262/2006 Sb., zákoníku práce, ve znění pozdějších předpisů


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


JUDr. Lenka Příkazská, Mgr. Jana Hadová (HSP & Partners)
2. 8. 2024

Poslat článek emailem

*) povinné položky

Další články:

  • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
  • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
  • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
  • Řádné prověření podnětu jako podklad pro místní šetření (nález Ústavního soudu)
  • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
  • Státní zaměstnanci a úředníci v byznysu: Flexinovela bourá hranice a otevírá dveře do podnikatelských orgánů
  • K jednomu z výkladových úskalí na úseku regulace slev
  • Student je spotřebitel: ÚS redefinoval smluvní vztahy se soukromými VŠ
  • Zákaz změny k horšímu (reformace in peius) se neuplatní u nákladových výroků
  • Přinese rozsáhlá novela zákona o ochraně přírody a krajiny urychlení povolovacích procesů?
  • Nový zákon o kybernetické bezpečnosti: co se mění a jak se připravit?

Novinky v eshopu

Aktuální akce

  • 24.06.2025Změny v aktuální rozhodovací praxi ÚOHS - pro zadavatele - PRAKTICKY! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
  • 24.06.2025Flexibilní pracovní doba – Ne vždy musí zaměstnanci pracovat ve standardních pevných či pravidelných směnách! (online - živé vysílání) - 24.6.2025
  • 25.06.2025Nový stavební zákon – aktuální legislativní změny (online - živé vysílání) - 25.6.2025
  • 26.06.2025Náhrada škody a újmy v pracovněprávních vztazích (online - živé vysílání) - 26.6.2025
  • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025

Online kurzy

  • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
  • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
  • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
  • Flexi novela zákoníku práce
  • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
Lektoři kurzů
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
Kurzy lektora
Mgr. Marek Bednář
Mgr. Marek Bednář
Kurzy lektora
Mgr. Veronika  Pázmányová
Mgr. Veronika Pázmányová
Kurzy lektora
Mgr. Michaela Riedlová
Mgr. Michaela Riedlová
Kurzy lektora
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Sokol
JUDr. Tomáš Sokol
Kurzy lektora
všichni lektoři

Konference

  • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
  • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
Archiv

Magazíny a služby

  • Monitoring judikatury (24 měsíců)
  • Monitoring judikatury (12 měsíců)
  • Monitoring judikatury (6 měsíců)

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • 10 otázek pro ... Jana Havla
  • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
  • Skladování
  • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
  • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
  • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
  • Společné jmění manželů
  • LEAGLEONE: (NEJEN) PRÁVNĚ SPRÁVNĚ – Střídavá péče: Boj nebo spravedlnost?
  • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
  • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
  • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
  • Rodinná nadace s dceřinou společností: Alternativa ke svěřenskému fondu pro správu rodinného majetku
  • Úvodní vhled do klasifikace povinných osob dle návrhu nového zákona o kybernetické bezpečnosti
  • DEAL MONITOR
  • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
  • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
  • Zákaz doložek mlčenlivosti o mzdě, zrušení povinných vstupní lékařských prohlídek u nerizikových prací a navýšení podpory v nezaměstnanosti aneb flexinovela zákoníku práce není jen o změnách ve zkušební či výpovědní době
  • Výpověď z pracovního poměru z důvodu neomluveného zameškání jedné směny
  • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
  • Provozovatel e-shopu Rohlik.cz uspěl u NSS: Případ údajného švarcsystému musí soud posoudit znovu!
  • Vexatorní podání jako neodvratitelný důsledek rozvoje AI
  • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
  • Úprava styku rodiče s dítětem nízkého věku v tzv. navykacím režimu a poté
  • V Mělníce by se chtěl soudit každý aneb úspěšnost návrhů na vydání předběžného opatření u okresních soudů

Soudní rozhodnutí

Skladování

V případě skladování ujednaného na dobu neurčitou je skladovatel povinen vydat skladovanou věc na základě požadavku ukladatele učiněného kdykoli v průběhu skladování. Povinnost...

Společné jmění manželů

Uzavřel-li jen jeden manžel bez souhlasu druhého s třetí osobou smlouvu vztahující se k věci týkající se jejich společného jmění a opomenutý manžel v souladu s § 714 odst. 2 o. z....

Nájem (exkluzivně pro předplatitele)

Skončil-li nájem uplynutím výpovědní doby, po jejím skončení má nájemce povinnost prostory vyklidit a užívá-li je i nadále, činí tak již bez právního důvodu; na tom nic nemění...

Postoupení pohledávky, postoupení smlouvy (exkluzivně pro předplatitele)

Postoupení pohledávky nebrání následnému (či současnému) postoupení smlouvy v tom rozsahu, jehož se smlouva o postoupení pohledávky netýká, ačkoliv je postupovaná pohledávka s...

Restrukturalizace (exkluzivně pro předplatitele)

V restrukturalizačním řízení má před úpravou obsaženou v obecné části zákona o zvláštních řízeních soudních vždy přednost zvláštní úprava obsažená v zákoně o...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.