Územní nebo regulační plán?

Územní plán je základním koncepčním dokumentem pro rozvoj obce, který v obecné rovině usměrňuje další rozvoj území. Jeho hlavním účelem je stanovit dlouhodobou koncepci uspořádání a využívání území dle určených funkčních ploch. Naopak úkolem územního plánu není vymezit příliš podrobné podmínky pro realizaci stavebních záměrů, protože ty mají své místo až v řízení o povolení záměru.

Regulační plán je pak podrobnějším dokumentem, který stanoví konkrétnější podmínky pro umisťování staveb a podobných činností ve vymezeném území. Na rozdíl od územního plánu má regulační plán charakter „prováděcího“ dokumentu, který upravuje detaily regulace na úrovni konkrétní lokality. Zjednodušeně řečeno, regulační plán stojí co do své podrobnosti mezi územním plánem a rozhodnutím o povolení stavebního záměru.

V určitých případech však může být obtížené rozlišit, jaký regulativ je svou podrobností ještě akceptovatelný pro zařazení do územního plánu, a jaký regulativ je třeba již zařadit do plánu regulačního.

Vhodným řešením pro obec může být přijmout územní plán s prvky regulačního plánu. K tomu je však třeba splnit určité podmínky.

Reklama

ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.3.2026

24.3.2026 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Předchozí stavební zákon požadoval, aby zastupitelstvo obce v rozhodnutí o pořízení územního plánu nebo v zadání územního plánu stanovilo, že bude pořízen územní plán nebo jeho vymezená část s prvky regulačního plánu. Tato skutečnost musela být v rozhodnutí zastupitelstva výslovně uvedena. Judikatura pak dovozovala, že nesplnění této formální podmínky nelze překlenout[1].

Ustanovení § 82 odst. 3 nového stavebního zákona stanoví, že územní plán může pro celé území obce nebo pro jeho část obsahovat prvky regulačního plánu, stanoví-li tak zastupitelstvo obce v zadání územního plánu nebo v zadání změny územního plánu. Ustanovení tak již neobsahuje podmínku „výslovného uvedení“ této skutečnosti. Otázkou tedy je, zda je i za účinnosti nového stavebního zákona potřeba v zadání výslovně uvést, že obec pořizuje územní plán s prvky regulačního plánu. Domníváme se, že došlo pouze k legislativně technickému zjednodušení původního pravidla. Podmínka tak pravděpodobně zůstane stejná jako za účinnosti původního stavebního zákona, avšak tuto otázku s konečnou platností vyřeší až judikatura.

Co se týče povahy konkrétního regulativu, judikatura Nejvyššího správního soudu pak aprobuje řadu poměrně podrobných regulativů v územním plánu. Jedná se například o:

1. požadavek napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, včetně splaškové kanalizace, jako kritérium výjimečné přípustnosti realizace staveb pro rodinné bydlení v plochách určených primárně pro rekreační využití[2];
2. regulativ stanovující jako nepřípustné využití území pro výrobu, skladování a logistickou činnost vyžadující dopravní obsluhu vozidly nad 6 t celkové hmotnosti[3];
3. regulativ územního plánu požadující v určité ploše přizpůsobení nových staveb převládajícímu charakteru stávající okolní zástavby z hlediska objemu, hmotového řešení, tvaru, podlažnosti a typu zastřešení[4];
4. stejně tak je přípustný i regulativ vylučující na dané ploše výstavbu ubytovacích kapacit bez vazby na sportovní činnost na navazujících plochách[5].

Jakkoliv tak obecně platí, že podrobnější regulativy by měly být obsaženy až v regulačním plánu, z judikatury Nejvyššího správního soudu lze vysledovat spíše pragmatický přístup k posuzování konkrétních případů.

Regulativy v územním plánu nepřípustné jsou poté například:

1. regulativ v podobě maximálního počtu bytových jednotek v rodinném domě (a nepřímo tedy též regulující počet domácností a obyvatel domu)[6], protože jeho prostřednictvím se nevymezuje hmotový rozsah rodinného domu ani jeho vnější podoba, pokud jde o výšku stavby, počet podlaží, velikost zastavěné plochy či poměr zastavěné plochy vůči celému stavebnímu pozemku;
2. regulativ v podobě požadavku na jednotnou barvu střešních krytin rodinných domů v dotčeném území (jakkoliv soud výslovně neposuzoval, zda je možné tento regulativ uplatnit i v územním plánu, jsme z kontextu rozhodnutí přesvědčeni, že nikoliv)[7].

V rámci územního plánování by proto obec měla vždy důsledně zvažovat, jaké podmínky využití území zamýšlí přijmout a zda je možné tyto podmínky stanovit ještě v územním plánu, nebo bude třeba pro příslušnou lokalitu přijmout plán regulační.