Zástavní právo k nemovité věci: dohoda o braní plodů a užitků

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník[1], upravoval rozsah zástavního práva zastavené věci, tak, že se kromě hlavní věci vztahovalo automaticky též na příslušenství pohledávky, přírůstky a neoddělené plody zástavy.[2] Zástavní věřitel si navíc mohl ve smlouvě sjednat, že bude plody a užitky zastavené věci užívat.[3] Bez existence takovéto dohody, zástavní věřitel uvedené užívací právo neměl a přírůstky a plody i nadále patřily zástavci, který je mohl volně užívat a požívat.

Význam takového ujednání pak byl znatelný např. v případě, kdy se dlužník dostal do úpadku a zástavní věřitel byl oprávněn se uspokojit nejen z výnosu zpeněžení zastavené věci, ale i z výnosu z případného pronájmu realizovaného insolvenčním správcem do doby zpeněžení zastavené věci. Při absenci ujednání o zástavě plodů pak nájemné bylo výnosem majetkové podstaty určené k uspokojení nezajištěných věřitelů.[4]

Otázkou je, zda takové ujednání může být dohodnuto ve smlouvě o zástavním právu k nemovité věci mezi zástavním věřitelem a zástavcem i za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.[5]

NOZ v § 1346 stanoví, že zástavní právo se vztahuje na zástavu, na její přírůstek i příslušenství, ledaže zástavní smlouva určí něco jiného. Z plodů a užitků se zástavní právo vztahuje jen na ty, které nejsou odděleny. To, co je odlišné a s čím se praxe bude muset vypořádat, je, že v NOZ jsou zakotvena tzv. zakázaná ujednání, která nalezneme v § 1315 NOZ. Zaměříme-li se plody a užitky věci, jedná se konkrétně o ust. § 1315 odst. 2 písm. c) NOZ: „dokud zajištěný dluh nedospěje, zakazuje se ujednat, že věřitel může brát ze zástavy plody nebo užitky.“ [6]

Inspiračním zdrojem pro úpravu zákazu užívání a požívání plodů zastavené věci pro NOZ byl § 350 návrhu československého občanského zákoníku z roku 1937, resp. § 1372 rakouského všeobecného zákoníku občanského.[7] V nich nalezneme ustanovení, které zakazuje sjednat vedlejší ujednání smlouvy, kterým by bylo umožněno zástavnímu věřiteli braní plodů a užitků ze zastavené věci; takové ujednání bylo v návrhu zakázáno zcela a nikoli jen do splatnosti zajištěného dluhu, jako tomu je v NOZ. Důvodová zpráva nám sděluje, že ujednání vztahující se na plody a užitky zastavené věci vázané na splatnost zajištěného dluhu, slouží k ochraně zástavce, resp. zástavního dlužníka, který je v postavení slabší strany, a tím že taková dohoda je možná až po splatnosti zajištěného dluhu se jeho postavení se zástavním věřitelem narovnává.[8] Nijak dál se však nevypořádává s tím, že za účinnosti OZ64 zmiňované ujednání bylo zcela možné a v praxi užívané.[9] Podíváme-li pak k dalšímu z našich sousedů, jehož právní úprava je té naší velmi blízká a sloužila jako inspirační zdroj pro tvorbu NOZ – do Německa,  dozvíme se, že německý BGB[10] obsahuje v § 1213 obdobné pravidlo jako OZ64.[11]

Ustanovení tedy zakazuje braní plodů a užitků ze zástavy do dospělosti zajištěného dluhu. Dle vybrané komentářové literatury je nutno toto ustanovení vykládat rigidně v tom smyslu, že není možné sjednat právo braní plodů či užitků před dospělostí dluhu, byť by toto právo bylo zástavnímu věřiteli přiznáno až po splatnosti zajištěného dluhu;[12] případná dohoda se zástavcem by tak mohla být platně uzavřena až po dospělosti dluhu.

Odlišně se k otázce braní užitků zástavním věřitelem staví NOZ o několik stovek paragrafů dále, v § 2040 a násl., když při zajištění dluhu zajišťovacím převodem práva si věřitel může s dlužníkem ujednat, že na uhrazení dluhu lze užít i plody a užitky z poskytnuté jistoty, který zajišťuje, přestože i v tomto schématu může být jeden z účastníků smlouvy v postavení slabší strany. V tomto ohledu se striktní nahlížení na ustanovení § 1315 odst. 2 písm. c) NOZ zdá být neopodstatněné a nabízí se výklad méně kategorický tedy, že lze i před dospělostí dluhu učinit předmětem zástavy plody a užitky, avšak s účinností až poté, kdy dluh dospěje.

Účelem nové kodifikace občanského práva v NOZ bylo mimo jiné učinit právo přehlednějším, srozumitelnějším a v praktickém životě použitelnějším. K naplnění tohoto cíle jistě přispěje i to, bude-li se na podobné instituty práva nahlížet obdobně a budou-li na ně aplikovány i obdobné principy, zásady a případná omezení. Přestože se v tomto ohledu přikláníme k „volnějšímu“ výkladu restriktivního ustanovení § 1315 NOZ, považovali bychom za užitečné, aby i zákonodárce v budoucnu (při případné revizní novele NOZ) k tomuto výkladu přihlédl a dotčené ustanovení přeformuloval.

[1] Dále jen jako OZ64.

[2] §153 OZ64

[3] Omezení však spočívalo v tom, že takové užívací právo bylo možné sjednat pouze pro dobu po splatnosti zajištěného dluhu.

[4] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. dubna 2015, sp. zn. 29 NSČR 31/2013-B-413

[5] Dále jen jako NOZ

[6] §1315 odst. 2 písm. c) NOZ.

[7] Vládní návrh československého občanského zákoníku z roku 1937. K dispozici >>> zde. 

[8] Důvodová zpráva k § 1315 NOZ

[9] § 162 odst. 2 OZ64

[10] Bürgerliches Gesetzbuch

[11] RICHTER, Tomáš. In SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva. Komentář. 1.vydání, Praha. C.H. Beck, 2013, s. 1073–1075 (§ 1315 NOZ). 

[12] TÉGL, Petr. Lex commissoria, pactum antichreticum etc. ad libitum? (O zapovězených ujednáních v zástavních smlouvách dle nového občanského zákoníku). Právní rozhledy, 2012, roč. 2012 č. 12, s. 454–459.

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz