Co se děje se závadami váznoucími na věci v případě jejího nabytí od neoprávněného?

Pro derivativní nabytí platí ve smyslu § 1107 odst. 1 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“), že nabyvatel přejímá automaticky závady váznoucí na věci, které vyplývají z veřejných seznamů. Jiné závady pak přebírá pouze, (i) bylo-li to ujednáno, (ii) stanoví-li to zákon, (iii) měl-li a mohl-li je nabyvatel z okolnosti zjistit.[1] Tímto opisem je zákonodárcem vyjádřena nejpřísnější koncepce nevědomosti v důsledku běžné nedbalosti. Nabyvatel proto nebude v dobré víře v případě své vědomosti o závadách, stejně tak nebude v tomto postavení, pokud o závadách nevěděl pro svou buďto hrubou, či jen prostou nedbalost. Závady, o nichž nabyvatel nebyl v dobré víře, na něj proto přejdou.

Výše uvedené ustanovení se bezesporu vztahuje na „převod“ vlastnického práva jako derivativního nabytí, jeho dopad na originární nabytí vlastnického práva je však sporný. Podle § 1108 NOZ „ustanovení § 1106 a 1107 platí obdobně také při nabytí vlastnického práva jinak než převodem.“ „Převod“ společně s „přechodem“ je kategorií derivativních způsobů nabytí vlastnického práva.[2] V ustanovení § 1108 NOZ zákonodárce užívá pojem „jinak než převodem“, je však otázkou, zdali je tímto vyjádřením myšlena pouze druhá kategorie derivativních nabytí vlastnického práva, tj. „přechod“, či rovněž originárním způsoby nabytí vlastnického práva. Důvodová zpráva v této problematice mlčí, řešení však nabízí komentářová literatura. Podle názoru Dobrovolné se ustanovení uplatní i na originární nabytí, přičemž autorka má za to, že se NOZ „při posuzování převodu závad váznoucích na věci neopírá o hledisko rozlišení derivativního a originárního nabytí (…) nýbrž o hlediska stanovená v § 1107“.[3] Zastává tedy názor, že se jedná o ustanovení společná jak pro derivativní, tak i originární nabytí, byť u originárních nabytí a „přechodu“ vlastnického práva s omezením, že zvláštní zákon může stanovit jinak, což vyplývá ze sousloví „platí obdobně“.[4] Thöndel[5] se s tímto názorem ztotožňuje, přičemž upozorňuje, že „vynětí (exempce) originárního nabytí vlastnického práva z režimu § 1106 a 1007 by mohlo přerušit přechod povinností a závad a ve výsledku tak zkrátit třetí osoby, jimž náleží práva odpovídající těmto závadám“, přičemž dále uvádí, že při setrvání na opačném názoru by kupříkladu vydržení pozemku mohlo vést k zániku služebností zatěžujících pozemek či zástavních práv. Nabude-li proto určitá osoba od neoprávněného vlastnické právo k věci, přejdou na ni i závady na věci váznoucí, které vyplývají z veřejného seznamu, a jiné závady, pokud to bylo ujednáno ve smlouvě či to stanoví zákon nebo měla-li či mohla-li je tato osoba z okolností zjistit. To vše za předpokladu, že zvláštní zákon nestanoví jinak.[6]