Jak nahradit chybějící ověření podpisu na smlouvě o převodu nemovitosti?

Prodej či jiný převod nemovitosti evidované v katastru nemovitostí je podmíněn úředním ověřením podpisů účastníků smlouvy. V naprosté většině případů dochází k řádnému ověřování podpisů, resp. projevů vůle konkrétních osob. Je však možné se bránit v situaci, kdy strany smlouvu souhlasně podepíší, ale z nějakého důvodu následně nedojde k ověření některého z podpisů?

Prodej či jiný převod nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, resp. vklad takového práva do katastru, je podmíněn úředním ověřením podpisů účastníků smlouvy o takovém převodu. Tato podmínka sice nevyplývá ze zákona 40/1964 Sb., občanského zákoníku, najdeme ji však v § 37 odst. 6 vyhlášky 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, dle kterého katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zjistí, zda v prvopisu smlouvy jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených.

Katastrální úřad považuje projev vůle osob za zjištěný, jestliže:

jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny podle zákona ČNR 41/1993 Sb. ČR, „o ověřování shody“; přitom podpis zástavního věřitele na zástavní smlouvě nemusí být ověřen,
smlouva byla sepsána notářským zápisem,
smlouva byla sepsána advokátem, který na ní výslovně potvrdil, že smluvní strany, jejichž totožnost zjistil, před ním tuto smlouvu podepsaly,
právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě a u obchodních společností i výpis z obchodního rejstříku,
účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem.

Co však dělat v případě, kdy nedošlo k některé z výše uvedených forem ověření podpisu, resp. písemného projevu konkrétní osoby? Samozřejmě v naprosté většina případů dochází k řádnému úřednímu ověřen odpisů, případně pak k postupu dle § 37 odst. 6 uvedené vyhlášky. Může však dojít k situaci, kdy strany projevily vůli smlouvu o převodu nemovitosti uzavřít, za tímto účelem jí podepsaly s tím, že následně mělo dojít k legalizaci podpisu (uznání podpisu za vlastní) u všech účastníků, avšak právě v této chvíli z nějakého důvodu nedošlo k ověření podpisu některého z nich a tento pravost svého podpisu neuznal ani následně před katastrálním úřadem. V takovém případě příslušný katastrální úřad vklad vlastnického práva k předmětné nemovitosti na základě takové smlouvy bez dalšího nepovolí, čímž nedojde k převodu vlastnictví k dané nemovitosti.

Tím samozřejmě může být některá ze stran poškozena. Je možné se v takovém případě nějak bránit a domáhat se vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy, na níž chybí ověření podpisu některého z účastníků?

Řešení existuje. V souladu s ustanovením in fine § 37 odst. 6 vyhlášky 190/1996 Sb. totiž katastrální úřad v případě, že nezjistí projev vůle žádným z uvedených způsobů, zjistí jej jiným vhodným způsobem. A zde se nabízí řešení pro toho, kdo se snaží docílit zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí na základě smlouvy, která postrádá úředně ověřený podpis některého z účastníků. Tzv. jiný vhodný způsob totiž zahrnuje také možnost ověření podpisu znaleckým posudkem z oboru grafologie. Pokud tedy osoba usilující o zápis práv dle smlouvy do katastru nemovitostí disponuje jinou listinou, na které je podpis dané osoby ověřen nebo jinak zaručen, případně nějakým způsobem umožní vypracování znaleckého posudku, který potvrdí, že podpis na předmětné smlouvě o převodu nemovitosti je podpisem daného účastníka smlouvy, dosáhne tím ověření podpisu ve smyslu § 37 odst. 6 posledního odstavce vyhlášky 26/2007 Sb. a odstraní překážku zápisu práv do katastru nemovitostí. Vklad práva tak v zásadě mlže být povolen.

Situace se samozřejmě nemusí týkat pouze převodu nemovitosti, ale například absence ověřeného podpisu zástavního dlužníka na zástavní smlouvě k nemovitosti.

Mgr. Jiří Klega