epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    14. 4. 2016
    ID: 101125upozornění pro uživatele

    Má zpětná hypotéka místo na českém trhu?

    Hypoteční úvěr, nebo také hypotéka, je produktem, který má na českém trhu dlouhou tradici. Umožňuje skrze dlouhé splácení dosáhnout na vlastní dům či byt i lidem, pro které by jinak bylo pořízení takového bydlení nemožné. Také bývá často využíván investory, kteří nemají v úmyslu v zakoupené nemovitosti sami bydlet a namísto toho ji chtějí pronajímat. Splátky hypotečního úvěru a nájemné se pak často přibližně rovnají a ve výsledku pronajímateli po doplacení hypotéky nemovitost zůstane.

     
     GLATZOVA & Co.
     
    Co už u nás zas tak obvyklé není, je tzv. zpětná, nebo také reverzní hypotéka. Jejím nejčastějším uživatelem budou starší lidé, kteří nemají dostatečné příjmy, ale mají ve svém vlastnictví nemovitost, kterou sami užívají. Jak už název napovídá, princip je přesně opačný než u klasické hypotéky. Starší člověk zůstává stále bydlet v původní nemovitosti, navíc zůstává vlastníkem nemovitosti a banka či jiná úvěrující instituce mu vyplácí pravidelnou rentu. Až tento člověk zemře (případně se odstěhuje pryč, například do zařízení paliativní péče), tak vlastnické právo k předmětné nemovitosti zpravidla připadne této bance. Tento produkt se primárně užije v momentě, kdy zůstavitel nemá dědice, nebo nechce, aby zrovna on tuto nemovitost dědil.

    Obecné výhody jsou nasnadě, skrze výše zmíněnou rentu dojde k navýšení životní úrovně a s tím spojenému pohodlnějšímu stáří. Případné pozbytí vlastnického práva k domu pro staršího člověka, který žije sám, už také nehraje velkou roli, dokud má zde jistotu dožití. Problémy nastávají, kdyby v nemovitosti žilo více lidí, nebo se případně stala předmětem dědického práva. V anglosaských zemích, kde má zpětná hypotéka dlouhou tradici, je jí zároveň adekvátně přizpůsobena i právní úprava přechodu práv a povinností po smrti.

    Je otázkou, jakou má takovýto produkt šanci uspět v České republice, kde, i když pomineme současné nedostatečné legislativní zakotvení v podobě již výše zmíněných úprav dědického práva, insolvenčního řízení, ochrany spotřebitele a dalších, je háček v nastavení společnosti v oblasti plánování. Obecně zatím převládá představa, že vlastní bydlení splácí člověk primárně v produktivním věku, aby byl na stáří „ve svém“ (a využíval s tím spojené výhody, například nebýt závislý na vůli pronajímatele ohledně výše nájmu apod.). Není žádoucí, aby došlo k tomu, že se skrze reverzní hypotéku upíše k nejistému závazku a vlastnické právo „na stará kolena“ postupně ztrácí (respektive se s každou další vyplacenou splátkou renty více zadlužuje), aby ho po smrti úplně pozbyl.  

    Z právního hlediska záleží na konkrétním nastavení dané zpětné hypotéky, někdy se může jednat o téměř standardní poskytování úvěru zajištěného nemovitostí, jinde to má spíše znaky pojišťovací činnosti, tedy zejména povinnosti vyplácet rentu. Problémem může být i inflace, která zatímco ve standardní hypotéce klientům spíše pomáhá, ve zpětné může škodit, neboť v případě, že bude nominální výše renty stejná po celou dobu trvání reverzní hypotéky, reálná hodnota vyplácené renty bude časem klesat, a to právě z důvodu inflace.

    Na českém trhu se produkt objevil v minulém roce pro seniory starší 60 let, mj. pod lehce matoucím označením „Renta z nemovitosti“, a dále specifikovaný jako termínový, bezúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, kterou vlastní klient. Pokud by chtěli například příbuzní klienta po jeho smrti zachovat vlastnictví nemovitosti „v rodině“, tak mohou vyplatit úvěr a tím se vyvázat ze zástavního práva. Výše renty se pohybuje mezi 10-50 % hodnoty nemovitosti a závisí na mnoha faktorech, zejména věku a zdravotním stavu klienta, ale také ceně nemovitosti nebo úroku z úvěru. Klient musí dodržovat podmínky, tedy zejména řádně pečovat o svou nemovitost. Pozitivní je, že může dostat více peněz, než bylo odhadováno, pokud výrazně překročí očekávanou délku dožití.

    Další klady a zápory nového produktu jsou tedy poměrně zjevné:

    • Záporem rozhodně je, že klient získá nižší rentu, než by byl zisk z prodeje nemovitosti;
    • Principiálně se jedná o půjčku, která je po smrti děditelná, dědicové tedy musí úvěr po smrti splatit, jinak o předmětnou nemovitost přijdou;
    • Produkt je výhodný pro starší občany s nižším důchodem ale hodnotnou nemovitostí, ideálně bez dědiců.
    Mezi nevyřešené otázky pak patří zejména údržba nemovitosti. I když mají úvěrové společnosti v podmínkách, že musí být o nemovitost řádně pečováno, tak se může v případě výraznějších oprav zaplacených klientem snadno stát, že poskytnutá renta bude náhle mnohem méně výhodná.

    Největší obavou klientů je samozřejmě krach poskytovatele a případné z něho plynoucí neplnění renty.  Nebankovní poskytovatelé se brání, že by v takovém případě byly úvěrové smlouvy o rentě z nemovitosti převedeny na nové vlastníky poskytovatele. Česká národní banka je nicméně skeptická k poskytování těchto produktů nebankovními zprostředkovateli a považuje produkt za rizikový. V krajním, avšak nikoli nereálném případě se může stát, že ten, kdo prodá nemovitost s příslibem budoucích plateb, může v případě úpadku poskytovatele zpětných hypoték přijít o vše – o nemovitost i o příjem.

    Úprava půjčování si na bydlení je v současné době aktuální téma zejména kvůli Směrnici 2014/17/EU[1] o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení (dále jen „Směrnice“), která zakotvuje nové povinnosti věřitelů i zprostředkovatelů hypotečních úvěrů. Do českého právního řádu bude implementována skrze zákon o spotřebitelském úvěru, který je momentálně v Poslanecké sněmovně[2] na pořadu 39. schůze. Ačkoliv obsahuje novela mnohé změny, namátkou lépe rozpracované předsmluvní informační povinnosti vůči spotřebiteli, regulace činnosti zprostředkovatelů, právo na předčasné splacení úvěrů na bydlení a další, tak právní regulaci zpětné hypotéky ani ve Směrnici, ani v zákoně o spotřebitelském úvěru bohužel nenajdeme. Spotřebitel je totiž v případě reverzní hypotéky v postavení „věřitele“, „dlužníkem“ je úvěrová společnost poskytující zpětnou hypotéku.

    Nezbývá než uzavřít, že se bezesporu jedná o institut, který si své zákazníky najde, zejména pro starší občany bez dědiců, kteří plánují dožít v cenné nemovitosti, to může být lákavý způsob, jak si zvýšit životní úroveň. Dokud ale nedojde k lepšímu zakomponování do českého právního řádu a nabídce skrze některý z etablovaných bankovních domů, které mají mj. problém i s etickou stránkou věci[3], tak se bude zatím jednat spíše o kuriozitu s vyšší mírou rizika.


    Jan Metelka

    Jan Metelka
    ,
    právní asistent


    Glatzová & Co., s.r.o.

    Betlémský palác
    Husova 5
    110 00  Praha 1
     
    Tel.:    +420 224 401 440
    Fax:    +420 224 248 701
    e-mail:    office@glatzova.com

    Právnická firma roku 2015

    ------------------------------------
    [1] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [2] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [3] Etická „problematičnost“ samotné spekulace na dobu dožití, která je zpětným hypotékám imanentní, rozhodně není zanedbatelná.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Jan Metelka ( Glatzová & Co. )
    14. 4. 2016

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Nařízení, kterým se zřizuje AMLA, nabylo účinnosti – co AMLA přinese povinným osobám?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc červen 2025
    • Zrušení platebního účtu ze strany banky
    • Neoprávněné přijímání vkladů – III. část
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
    • Evropské zelené dluhopisy: Budoucnost evropských dluhopisů nebo řadí EU zpátečku?
    • Ohrožení pobídek v modelu bez investičního poradenství?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 11.09.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 11.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Sankce Evropské unie proti Rusku a jejich dopad na obchodní smlouvy
    • Odměna advokáta
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Náklady exekuce
    • Blíží se konference Next Gen Law Forum 2025
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Vyhoření. Z jiné perspektivy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Nárok na pobídkovou složku mzdy podmíněný dodržováním pracovních povinností a její krácení za jejich nedodržování
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Odměna advokáta

    Vyjde-li soud při určování nákladů řízení z náhradní tarifní hodnoty podle § 9 odst. 4 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách...

    Náklady exekuce

    Soudní exekutor má nárok na náhradu nákladů exekuce, které fakticky vymohl na povinném podle pravomocných příkazů k úhradě nákladů exekuce ještě před tím, než bylo zahájeno...

    Eutanázie

    Otázka možnosti svobodného rozhodnutí o ukončení vlastního života, a to i za asistence třetí osoby, spadá do rozsahu práva na respektování tělesné a duševní integrity podle čl. 7...

    Zvýšení důchodového věku

    Povinností obecných soudů při posuzování zákonných náležitostí podání je vycházet z jejich (celého) obsahu, jak jim to v případě civilního řízení výslovně ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř.

    Konsolidace veřejných rozpočtů; legislativní přílepky (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud se opakovaně vyslovil pro ústavněprávní pravidlo (příkaz), podle kterého nemůže pozměňovací návrh směřovat k samostatné zákonodárné iniciativě, a tedy musí mít...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.