epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    25. 6. 2015
    ID: 98193upozornění pro uživatele

    Otazníky kolem daně z nabytí nemovitých věcí

    V České republice doznal převod nemovitých věcí se změnou daňových zákonů od roku 2014 nové podoby a původní daň z převodu nemovitostí byla nahrazena úhradou daně z nabytí nemovitých věcí. Nezměnil se jen název předpisu, ale také zavedené zvyklosti pro podání daňového přiznání. A ačkoliv nový právní předpis vešel v platnost před více jak rokem, objevují se stále nejasnosti a dotazy nad jeho používáním. Zejména jde o otázky, kdy je vhodné ocenit nemovitost znalcem či znaleckým ústavem a kdy odevzdat daňové přiznání bez znaleckého posudku, což současná právní úprava nově umožňuje.

     
     TPA Horwath
     
    K 1. lednu 2014 vstoupil v platnost nový právní předpis v podobě zákonného opatření Senátu 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, který změnil původní zákon 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Změna předpisu přinesla také značné úpravy pro podání daňového přiznání. Sice zůstalo stejné zatížení 4% sazbou jako před rokem 2014, ale je nutné přistupovat obezřetněji k určení základu daně.

    Výběr daně aneb jak to funguje?

    Při prodeji nemovitosti je prodávající povinen zaplatit státu daň. Výše této daně je zákonem stanovená ve výši 4 % z tzv. nabývací hodnoty, která může být snížena o uznatelný náklad v podobě platby za zákonem vyžadovaný znalecký posudek. Nabývací hodnota nemovitosti je dána buď cenou sjednanou, za kterou byla nemovitost skutečně prodána, nebo tzv. srovnávací daňovou hodnotou.  Pro potřeby daně se vybere vždy vyšší z těchto hodnot.

    graf

    Před rokem 2014 se srovnávací daňová hodnota stanovovala pouze na základě znaleckého posudku v úrovni tzv. ceny zjištěné. Nově může být srovnávací daňová hodnota stanovena buď na základě znaleckého posudku a činit 75 % ceny zjištěné, nebo je možné využít tzv. směrnou hodnotu, opět na úrovni 75 %. Tuto směrnou hodnotu stanovuje správce daně sám, a to až po předložení daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. V daňovém přiznání je tak uvedená pouze záloha na daň vypočítaná ve výši 4 % z prodejní ceny nemovitosti. Předložit se musí vždy nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Použití směrné hodnoty je ale omezené druhem nemovitosti – ceny sjednané. Zjednodušeně ji lze použít pouze u pozemků a staveb přímo souvisejících s osobním bydlením. Zjednodušením pro poplatníka je vyloučení nutnosti znaleckého posudku. Jako podklad pro výpočet směrné hodnoty slouží správci daně poplatníkem předložené daňové přiznání a přílohy s podrobnou charakteristikou předmětné nemovitosti.

    Jak postupuje znalec

    Pokud se prodávající rozhodne pro znalecký posudek, tedy pro získání ceny zjištěné, postupuje znalec podle vyhlášky MF České republiky aktualizované pro každý kalendářní rok. V tomto případě znalec jednotlivě přezkoumává více parametrů, které dotváří skutečný stav konkrétní nemovitosti. Ocenění se provádí následně po vkladu práva do katastru nemovitostí. Cenu za zpracování znaleckého posudku lze, jak bylo uvedeno výše, uplatnit jako uznatelný výdaj v daňovém přiznání a snížit si tím základ daně. Po zjištění srovnávací daňové hodnoty, která je ve výši 75 % ceny zjištěné (tedy znaleckého posudku) a porovnáním s cenou sjednanou, lze stanovit finální hodnotu daně ještě před odevzdáním daňového přiznání.

    Jak jedná finanční úřad

    Správce daně převezme údaje o nemovitosti od daňového poplatníka a podle vyhlášky 419/2013 Sb. upravuje obecné parametry dotýkající se především stavebního pláště nemovitosti, zateplení, umístění jednotky v rámci domu, příslušenství domu, vytápění, stavebně-technického stavu a mimo jiné také povodňového rizika. Tento způsob vyžaduje věcně přesný popis dané nemovitosti poplatníkem včetně uvedení výměr. Konečná výše daně je známá až po podání daňového přiznání. Po zjištění směrné hodnoty se získá opět srovnávací daňová hodnota, která je ve výši 75 % směrné hodnoty, a poté finanční úřad stanoví finální hodnotu daně.

    Směrná hodnota versus cena zjištěná

    Nyní tedy přichází na přetřes otázka z úvodu, tedy jakou cestu má poplatník zvolit. Znalecký posudek nebo počkat na výpočet finančního úřadu? Při hledání odpovědi byl porovnáván standardní byt v Praze, stavební pozemek v okresním městě a rodinný dům na vesnici. Odborníci Znaleckého ústavu TPA Horwath Valuation Services zjistili, že výpočet směrné hodnoty se od ceny zjištěné liší ve velkých sídelních celcích minimálně, a proto zde může být jednodušší znalecký posudek nepředkládat. Limity má ale výpočet směrné hodnoty především v menších obcích. V těchto lokalitách byl mezi směrnou hodnotou a cenou zjištěnou zaznamenán rozdíl, který může poplatníka volícího výpočet dle směrné hodnoty znevýhodnit. Může dojít i k tak značnému rozdílu, že výpočet daně nebude vycházet z kupní ceny, ale z výpočtu směrné hodnoty. Pravděpodobnou příčinou zde může být nedostatečné množství uskutečněných transakcí, podle kterých se stanovuje výše základní ceny u směrné hodnoty i omezujících parametrů v dané lokalitě.

    Který postup/jakou cestu tedy zvolit?

    U standardních nemovitostí ve městech je použití směrné hodnoty velmi spolehlivé. Jedinou ale rozhodně ne nevýznamnou výhodou znaleckého posudku je skutečnost, že výše daně je známá ještě před podáním daňové přiznání a indikaci lze mít například již v době dojednávání prodeje. Ačkoliv pro směrnou hodnotu na první pohled pozitivem, že je oproti znaleckému posudku bezplatná, lze zpracování znaleckého posudku doporučit zejména v menších obcích, kde byly zjištěny odchylky proti směrné hodnotě. Rozhodně ale doporučujeme volit znalecký posudek u rezidenčních staveb, které jsou svým umístěním v rámci sídelního útvaru nebo architektonickým návrhem neobvyklé či unikátní a které koncept směrné hodnoty nedokáže správně a přesně vyhodnotit.


    Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D.

    Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D.,
    senior manager 

    Ing. Jiří Hlaváč, Ph.D.

    Ing. Jiří Hlaváč, Ph.D.,  
    partner


    TPA Horwath

    Antala Staška 2027/79
    140 00 Praha 4

    Tel.: +420 222 826 211
    e-mail: valuation@tpahorwath.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D., Ing. Jiří Hlaváč, Ph.D. ( TPA Horwath )
    25. 6. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Nařízení, kterým se zřizuje AMLA, nabylo účinnosti – co AMLA přinese povinným osobám?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc červen 2025
    • Zrušení platebního účtu ze strany banky
    • Neoprávněné přijímání vkladů – III. část
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
    • Evropské zelené dluhopisy: Budoucnost evropských dluhopisů nebo řadí EU zpátečku?
    • Ohrožení pobídek v modelu bez investičního poradenství?

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 04.09.2025Jak na řízení o kasační stížnosti (online - živé vysílání) - 4.9.2025
    • 09.09.2025Implementace a servis softwaru (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 09.09.2025Techniky přesvědčivé argumentace – nejen u soudu (online - živé vysílání) - 9.9.2025
    • 10.09.2025Postup zaměstnavatele před/při sjednávání pracovního poměru z pohledu práva (pro soukromý sektor) (online - živé vysílání) - 10.9.2025
    • 10.09.2025Shareholders' agreement aneb Co by si měli společníci mezi sebou upravit (online - živé vysílání) - 10.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Eutanázie
    • JIŘÍ HARNACH - VEŘEJNÉ ZAKÁZKY LIVE! - ÚOHS, SRPEN 2025
    • Blíží se konference Next Gen Law Forum 2025
    • Strategická transformace: Jak odštěpení do SPV posílí váš projekt a ochrání vaše podnikání
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Jak vytrénovat umělou inteligenci na veřejně dostupných datech? 1. díl: GDPR, anonymita a odpovědnost uživatele
    • Vyhoření. Z jiné perspektivy
    • Eutanazie pohledem Ústavního soudu
    • GDPR 2.0: Jednodušší regulace pro odvážnou a konkurenceschopnou Evropu?
    • Oceňování automobilů jako součást ocenění společnosti
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • Novela trestního zákoníku
    • Objektivní odpovědnost provozovatele vozidla
    • Jak číst znalecký posudek: Právní orientace pro advokáty
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Nejvyšší soud o pohyblivé mzdě a pracovní kázni: Krácení nároku, nebo legitimní podmínka?
    • Neplatnost vydědění a její důsledky
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení

    Soudní rozhodnutí

    Náklady exekuce

    Soudní exekutor má nárok na náhradu nákladů exekuce, které fakticky vymohl na povinném podle pravomocných příkazů k úhradě nákladů exekuce ještě před tím, než bylo zahájeno...

    Eutanázie

    Otázka možnosti svobodného rozhodnutí o ukončení vlastního života, a to i za asistence třetí osoby, spadá do rozsahu práva na respektování tělesné a duševní integrity podle čl. 7...

    Zvýšení důchodového věku

    Povinností obecných soudů při posuzování zákonných náležitostí podání je vycházet z jejich (celého) obsahu, jak jim to v případě civilního řízení výslovně ukládá § 41 odst. 2 o. s. ř.

    Konsolidace veřejných rozpočtů; legislativní přílepky (exkluzivně pro předplatitele)

    Ústavní soud se opakovaně vyslovil pro ústavněprávní pravidlo (příkaz), podle kterého nemůže pozměňovací návrh směřovat k samostatné zákonodárné iniciativě, a tedy musí mít...

    Správní soud a procesní pravidla

    Procesní pravidla řízení před správními soudy nemají být labyrintem plným nejasných odboček do slepých uliček, v němž se vlastní smysl soudní ochrany ztratí, nýbrž cestou, která...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.