epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • UKRAJINA
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
25. 6. 2015
ID: 98193upozornění pro uživatele

Otazníky kolem daně z nabytí nemovitých věcí

V České republice doznal převod nemovitých věcí se změnou daňových zákonů od roku 2014 nové podoby a původní daň z převodu nemovitostí byla nahrazena úhradou daně z nabytí nemovitých věcí. Nezměnil se jen název předpisu, ale také zavedené zvyklosti pro podání daňového přiznání. A ačkoliv nový právní předpis vešel v platnost před více jak rokem, objevují se stále nejasnosti a dotazy nad jeho používáním. Zejména jde o otázky, kdy je vhodné ocenit nemovitost znalcem či znaleckým ústavem a kdy odevzdat daňové přiznání bez znaleckého posudku, což současná právní úprava nově umožňuje.

 
 TPA Horwath
 
K 1. lednu 2014 vstoupil v platnost nový právní předpis v podobě zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, který změnil původní zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Změna předpisu přinesla také značné úpravy pro podání daňového přiznání. Sice zůstalo stejné zatížení 4% sazbou jako před rokem 2014, ale je nutné přistupovat obezřetněji k určení základu daně.

Výběr daně aneb jak to funguje?

Při prodeji nemovitosti je prodávající povinen zaplatit státu daň. Výše této daně je zákonem stanovená ve výši 4 % z tzv. nabývací hodnoty, která může být snížena o uznatelný náklad v podobě platby za zákonem vyžadovaný znalecký posudek. Nabývací hodnota nemovitosti je dána buď cenou sjednanou, za kterou byla nemovitost skutečně prodána, nebo tzv. srovnávací daňovou hodnotou.  Pro potřeby daně se vybere vždy vyšší z těchto hodnot.

graf

Před rokem 2014 se srovnávací daňová hodnota stanovovala pouze na základě znaleckého posudku v úrovni tzv. ceny zjištěné. Nově může být srovnávací daňová hodnota stanovena buď na základě znaleckého posudku a činit 75 % ceny zjištěné, nebo je možné využít tzv. směrnou hodnotu, opět na úrovni 75 %. Tuto směrnou hodnotu stanovuje správce daně sám, a to až po předložení daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. V daňovém přiznání je tak uvedená pouze záloha na daň vypočítaná ve výši 4 % z prodejní ceny nemovitosti. Předložit se musí vždy nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém došlo ke vkladu práva do katastru nemovitostí. Použití směrné hodnoty je ale omezené druhem nemovitosti – ceny sjednané. Zjednodušeně ji lze použít pouze u pozemků a staveb přímo souvisejících s osobním bydlením. Zjednodušením pro poplatníka je vyloučení nutnosti znaleckého posudku. Jako podklad pro výpočet směrné hodnoty slouží správci daně poplatníkem předložené daňové přiznání a přílohy s podrobnou charakteristikou předmětné nemovitosti.

Jak postupuje znalec

Pokud se prodávající rozhodne pro znalecký posudek, tedy pro získání ceny zjištěné, postupuje znalec podle vyhlášky MF České republiky aktualizované pro každý kalendářní rok. V tomto případě znalec jednotlivě přezkoumává více parametrů, které dotváří skutečný stav konkrétní nemovitosti. Ocenění se provádí následně po vkladu práva do katastru nemovitostí. Cenu za zpracování znaleckého posudku lze, jak bylo uvedeno výše, uplatnit jako uznatelný výdaj v daňovém přiznání a snížit si tím základ daně. Po zjištění srovnávací daňové hodnoty, která je ve výši 75 % ceny zjištěné (tedy znaleckého posudku) a porovnáním s cenou sjednanou, lze stanovit finální hodnotu daně ještě před odevzdáním daňového přiznání.

Jak jedná finanční úřad

Správce daně převezme údaje o nemovitosti od daňového poplatníka a podle vyhlášky č. 419/2013 Sb. upravuje obecné parametry dotýkající se především stavebního pláště nemovitosti, zateplení, umístění jednotky v rámci domu, příslušenství domu, vytápění, stavebně-technického stavu a mimo jiné také povodňového rizika. Tento způsob vyžaduje věcně přesný popis dané nemovitosti poplatníkem včetně uvedení výměr. Konečná výše daně je známá až po podání daňového přiznání. Po zjištění směrné hodnoty se získá opět srovnávací daňová hodnota, která je ve výši 75 % směrné hodnoty, a poté finanční úřad stanoví finální hodnotu daně.

Směrná hodnota versus cena zjištěná

Nyní tedy přichází na přetřes otázka z úvodu, tedy jakou cestu má poplatník zvolit. Znalecký posudek nebo počkat na výpočet finančního úřadu? Při hledání odpovědi byl porovnáván standardní byt v Praze, stavební pozemek v okresním městě a rodinný dům na vesnici. Odborníci Znaleckého ústavu TPA Horwath Valuation Services zjistili, že výpočet směrné hodnoty se od ceny zjištěné liší ve velkých sídelních celcích minimálně, a proto zde může být jednodušší znalecký posudek nepředkládat. Limity má ale výpočet směrné hodnoty především v menších obcích. V těchto lokalitách byl mezi směrnou hodnotou a cenou zjištěnou zaznamenán rozdíl, který může poplatníka volícího výpočet dle směrné hodnoty znevýhodnit. Může dojít i k tak značnému rozdílu, že výpočet daně nebude vycházet z kupní ceny, ale z výpočtu směrné hodnoty. Pravděpodobnou příčinou zde může být nedostatečné množství uskutečněných transakcí, podle kterých se stanovuje výše základní ceny u směrné hodnoty i omezujících parametrů v dané lokalitě.

Který postup/jakou cestu tedy zvolit?

U standardních nemovitostí ve městech je použití směrné hodnoty velmi spolehlivé. Jedinou ale rozhodně ne nevýznamnou výhodou znaleckého posudku je skutečnost, že výše daně je známá ještě před podáním daňové přiznání a indikaci lze mít například již v době dojednávání prodeje. Ačkoliv pro směrnou hodnotu na první pohled pozitivem, že je oproti znaleckému posudku bezplatná, lze zpracování znaleckého posudku doporučit zejména v menších obcích, kde byly zjištěny odchylky proti směrné hodnotě. Rozhodně ale doporučujeme volit znalecký posudek u rezidenčních staveb, které jsou svým umístěním v rámci sídelního útvaru nebo architektonickým návrhem neobvyklé či unikátní a které koncept směrné hodnoty nedokáže správně a přesně vyhodnotit.


Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D.

Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D.,
senior manager 

Ing. Jiří Hlaváč, Ph.D.

Ing. Jiří Hlaváč, Ph.D.,  
partner


TPA Horwath

Antala Staška 2027/79
140 00 Praha 4

Tel.: +420 222 826 211
e-mail: valuation@tpahorwath.cz


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D., Ing. Jiří Hlaváč, Ph.D. ( TPA Horwath )
25. 6. 2015
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Jak probíhá získání licence od ČNB? Poznatky z praxe
  • Novinky v právní úpravě krytých dluhopisů
  • Rozhodnutí o nerozdělení zisku pohledem judikatury Nejvyššího soudu ČR
  • Novinky z oblasti české a evropské regulace finančních institucí za měsíc duben 2022
  • Investiční arbitráže v roce 2021: Rekordní rok
  • Jaké úkony (ne)smí správce daně provádět v rámci vyhledávací činnosti?
  • Kauza Sberbank a započtení pohledávek
  • Novinky z oblasti české a evropské regulace finančních institucí za měsíc březen 2022.
  • Zadluženost je třeba řešit co nejrychleji, shodli se experti v debatě Neduhy dluhů
  • Několik aktuálních postřehů ohledně nařízení o crowdfundingu
  • Emise dluhopisů: s prospektem a bez prospektu

Související produkty

Online kurzy

  • Kryptoaktiva z pohledu veřejnoprávní regulace
  • Odpovědnost advokáta za (ne)vlastní daňové delikty
  • Účinná lítost – preferované řešení z pohledu Finančnej správy SR
  • Účinná ľútosť: História slovenského unikátu a porovnanie s európskym štandardom
  • Daňové trestné činy
Lektoři kurzů
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
Ing. Martina Šotníková
Ing. Martina Šotníková
Kurzy lektora
Ing. Roman Burnus
Ing. Roman Burnus
Kurzy lektora
JUDr. Tomáš Nielsen
JUDr. Tomáš Nielsen
Kurzy lektora
Ing. Alexander Novák, LL.M.
Ing. Alexander Novák, LL.M.
Kurzy lektora
Ing.  Klára Sauerová
Ing. Klára Sauerová
Kurzy lektora
Ing. Miroslav Skopec
Ing. Miroslav Skopec
Kurzy lektora
JUDr. Mgr. Barbora Vlachová, Ph.D.
JUDr. Mgr. Barbora Vlachová, Ph.D.
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Spor mezi zaměstnancem a jej zastupujícím advokátem o neplatnost okamžitého zrušení pracovního poměru?
  • Právo zaměstnanců být off-line
  • Právní svět není konzervativní. Inovovali jsme vždy
  • Přípustnost změn smlouvy na veřejnou zakázku z důvodu neočekávaného nárůstu cen energií
  • Mediace jako možnost řešení sporu před Úřadem Evropské unie pro duševní vlastnictví
  • Cestovní náhrady pro rok 2022: Vyhláškové ceny elektřiny byly zvýšeny v březnu; ceny benzínu a nafty v květnu. Kdy přijde na řadu stravné?
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Cestovní náhrady pro rok 2022: Vyhláškové ceny elektřiny byly zvýšeny v březnu; ceny benzínu a nafty v květnu. Kdy přijde na řadu stravné?
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Spor mezi zaměstnancem a jej zastupujícím advokátem o neplatnost okamžitého zrušení pracovního poměru?
  • 10 otázek pro … Filipa Petráše
  • Nejvyšší soud: započtení není splněním dluhu
  • Elektronická (r)evoluce v pracovním právu?
  • Obtěžování zápachem a pronikání karcinogenních látek z tabákových výrobků do bytu
  • Novela zákona o evidenci skutečných majitelů
  • Je zaměstnanec povinen nahradit zákazníkovi zaměstnavatele škodu, kterou mu způsobil při výkonu práce pro zaměstnavatele?
  • Kdy musí být půlhodina poskytnutá zaměstnanci na jídlo a oddech zaměstnavatelem proplacena?
  • Sberbank CZ a proces její likvidace
  • Identifikace spoluvlastnického podílu na nemovitosti jinak než číselným označením

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Advokacie (exkluzivně pro předplatitele)

Povinnost podat kontrolní hlášení podle § 101c zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 30. 6. 2017, není v rozporu s povinností advokáta zachovávat...

Mezinárodní ochrana (exkluzivně pro předplatitele)

Ministerstvo vnitra může zamítnout žádost o udělení mezinárodní ochrany jako zjevně nedůvodnou podle § 16 odst. 2 zákona č. 325/1999 Sb., o azylu, pouze pokud informace o zemi...

Pobyt cizinců (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhoduje-li správní orgán v pobytových věcech cizince pobývajícího na území České republiky na základě obsahu utajované informace, má v každém případě povinnost seznámit...

Právo na informace

Rozporuje-li právnická či fyzická osoba, po které jsou požadovány informace podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění účinném od 2. 1. 2020, své...

Spotřební daně (exkluzivně pro předplatitele)

Smyslem požadavku vybavit dopravované vybrané výrobky příslušnými doklady (§ 5 odst. 6 zákona č. 353/2003 Sb., o spotřebních daních) je umožnit při kontrole identifikaci výrobků a...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
AIVD 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.