epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    7. 10. 2015
    ID: 99217upozornění pro uživatele

    Právo stavby a jeho hodnota

    Není to tak dávno, konkrétně do konce roku 2013, kdy bylo běžné, že majitel pozemku, na němž je umístěná stavba vlastněná jinou osobou, mohl s pozemkem pod stavbou nakládat dle svého libovolného uvážení. Toto chování ovšem majiteli stavby přinášelo řadu často velmi nepříjemných překvapení a problémů. S přijetím nového občasného zákoníku (zákon 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“) se ale do českého právního řádu vrátila zásada, podle které je stavba součástí pozemku a zcela se tak změnil pohled i na oddělené vlastnictví.

     
     TPA Horwath
     
    Nyní tak není možné pozemky pod cizí stavbou prodat jiné osobě, aniž by o tom vlastník stavby na něm stojící nevěděl. To je u oddělených vlastnictví nemovitostí ošetřeno automaticky vznikem předkupního práva. Navíc po 1. 1. 2014 už také nemohou vznikat nová oddělená vlastnictví.

    Nicméně existují případy, kdy je ale realizace stavby na cizím pozemku možná. Jedná se o situace, kdy zpravidla vlastník pozemku nechce nebo nemůže výstavbu realizovat, nechce pozemek prodat a má přitom z určitého důvodu zájem výstavbu uskutečnit. Těch důvodů může být celá řada, od veřejných, sociálních či demografických v případě obce a stavbě na obecním pozemku přes finanční důvody až po profesní příčiny, kdy se majitel pozemku věnuje jiné činnosti a nemá zájem pozemek prodat ani vlastními zdroji dále rozvíjet. Vlastník pozemku (v mnoha případech již zmiňovaná obec) se tedy za určitých podmínek domluví s investorem na poskytnutí svého pozemku k výstavbě zájmového objektu. Tím může být např. komerční stavba (obchod, kanceláře), veřejná stavba (knihovna, obecní úřad, nádraží apod.), sociální stavba (dům sociálních služeb, různé typy škol atd.) nebo i občanská bytová výstavba. Investor tak ušetří prostředky na pořízení pozemku a obec docílí svého rozvojového plánu při zachování aktiva v podobě vlastnictví pozemku. Takové případy výstavby jsou časté např. v Německu.

    V NOZ byl pro tyto případy opětovně zaveden institut práva stavby. Původně byl institut práva stavby zakotven v občanském právu v dobách Rakouska – Uherska (od roku 1811) a fungoval v České republice i následně až do roku 1950, kdy byl zestručněn a poté vydáním občanského zákoníku v roce 1964 zcela zrušen. Právo stavby je chápáno jako věcné právo zatěžující pozemek tak, že oprávněná osoba (stavebník) má právo umístit na pozemek nebo i pod povrch pozemku stavbu. Z časového hlediska se jedná o právo časově omezené s maximální délkou trvání 99 let, které může být zřízené úplatně nebo bezúplatně. Z pohledu katastru nemovitostí je právo stavby nemovitostí, která může být předmětem dědického řízení, prodeje a vzhledem ke své povaze nemovité věci, což je pro věc zásadní, lze na něm také zřídit zástavní právo. Samotné právo stavby mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem vzniká vkladem zřizovací smlouvy do katastru nemovitostí.

    Jakou má právo stavby hodnotu?

    V praxi se lze setkat s požadavkem ocenění hodnoty práva stavby pro běžné tržní transakce jako je například prodej práva stavby, prodej pozemku tímto právem zatíženého, při soudních řízení, při bankovních řízeních, atp., nebo pro účely daně z nabytí nemovitých věcí.

    V případě ocenění práva stavby v tržním prostředí požaduje zadavatel ocenění znát tržní hodnotu práva umožňujícího realizaci stavby na konkrétním cizím pozemku např. na základě požadavků banky. V souvislosti s financováním stavby bankou nelze totiž bance poskytnout jako zástavu budovanou stavbu, protože podle NOZ je stavba součástí pozemku, na kterém stojí, resp. stát teprve bude. Během výstavby by tak docházelo k postupnému zhodnocování pozemku a stavebník, resp. zástavní věřitel by v další fázi projektu mohl přijít zkrátka. Podle NOZ lze ovšem zejména pro účely bankovního zajištění zatížit zástavním právem právě právo stavby zřízené mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. V takovém odůvodnění se při ocenění vychází pouze z reálných tržních podmínek mající vliv na samotnou hodnotu práva. Cílem financující banky, resp. obecného zástavního věřitele je zajištění úvěru takovou nemovitou věcí ve vlastnictví stavebníka, u které bude zřejmá jeho hodnota a případně (postupný) nárůst hodnoty v průběhu výstavby odpovídající vloženým finančním prostředkům. Institut práva stavby těmto požadavkům jednoznačně odpovídá.

    Pro ocenění práva stavby na tržních principech se používá zejména výnosová metoda, jež primárně vychází z ročního užitku práva stavby časově omezeného maximální hranicí 99 let a odpovídající míry kapitalizace. Metodicky lze takto určit hodnotu této nemovitosti v jednotlivých letech jejího trvání, což je praktické při průběžném sledování hodnoty např. v souvislosti s umořováním bankovního úvěru. Rozdíly výsledných hodnot se potom při zkracující se době dalšího trvání práva stavby více a více prohlubují. Pokud se institut práva stavby do budoucna v praxi osvědčí a vytvoří se zde fungující trh, bude pravděpodobně možné využívat pro zjištění hodnoty práva stavby i metodu porovnávací, jejíž použití v současnosti není možné.

    Ocenění pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se provádí podle zákona o oceňování majetku (zákon 151/1997 Sb., dále jen „ZOM“). Právo stavby se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva, které uplyne od roku ocenění do roku zániku práva. Dále ZOM uvádí, že způsob výpočtu stanoví prováděcí vyhláška, která se tématu věnuje v § 39 a rozlišuje výpočet podle toho, zda se jedná o právo stavby se zřízenou stavbou nebo bez zřízené stavby.

    Přes počáteční a dosud asi stále trvající nejistotu investorů, zástavních věřitelů a majitelů pozemků k institutu práva stavby plynoucí z neznalosti nebo vlivem minulých zvyklostí je velmi pravděpodobné, že model výstavby na základě práva stavby se stane běžnou a vítanou stavební praxí. Stejně, jako je tomu v západních zemích a třeba i na Slovensku.


    Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D.

    Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D.,
    senior manager 

    TPA Horwath

    Antala Staška 2027/79
    140 00 Praha 4

    Tel.: +420 222 826 211
    e-mail: valuation@tpa-horwath.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Ing. Tomáš Podškubka, Ph.D. ( TPA Horwath )
    7. 10. 2015

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Soudní ombudsman jako most mezi soudy, advokacií a veřejností
    • Byznys a paragrafy, díl 17.: Přístup do datové schránky právnické osoby při úmrtí jednatele
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Limity nároku poškozeného na náhradu nákladů za nájem náhradního vozidla
    • Druhá vlna povinností dle AI Aktu
    • Smlouva uzavřená mezi studentem a soukromou vysokou školou jako smlouva spotřebitelská – nález Ústavního soudu ze dne 5. února 2025, sp. zn. IV. ÚS 2093/24
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 17.09.2025AI asistent pro právní výzkum a analýzu dokumentů (online - živé vysílání) - 17.9.2025
    • 19.09.2025Dopady novely znaleckého zákona na dokazování znaleckým posudkem v civilním řízení (online - živé vysílání) - 19.9.2025
    • 23.09.2025Investice do startupů – pohled VC fondu vs. pohled startup (online - živé vysílání) - 23.9.2025
    • 24.09.2025ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.9.2025
    • 24.09.2025Mediace a vyjednávání nejen v podnikání (online – živé vysílání) – 24.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Spolehlivost osoby v civilním letectví
    • Přezkum rozhodnutí CAS vnitrostátními soudy Evropské unie
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Právo na soukromí vs. transparentnost firem: Kontroverze kolem evidence skutečných majitelů
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • Konec snižování úrokových sazeb? Klíčová úroková sazba 2T repo zůstala v srpnu na 3,5 %
    • 10 otázek pro ... Jana Kramperu
    • Osvobozený příjem nerovná se automaticky bez povinností: kdy musíte hlásit dar nebo dědictví?
    • K otázce stupně intenzity porušení povinnosti zaměstnance
    • Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
    • Rozpor evidence skutečných majitelů s právem EU a jeho dopad na veřejné zakázky
    • Dočasný zákaz výkonu funkce statutára dle zákona o kybernetické bezpečnosti a nové povinnosti pro statutáry
    • Matzner: Řešme také jak dál s AML. A vyvarujme se nadměrné zátěži a zbytečné byrokracie
    • Trestní odpovědnost provozovatelů anonymních sítí
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Oprávnění policejního orgánu k odemknutí mobilního telefonu nuceným přiložením prstu obviněného
    • V čem Nejvyšší soud selhává a proč by mu to advokáti měli říct
    • Realitní obchod, provize zprostředkovatele a právní důsledky odstoupení od kupní smlouvy
    • Koncentrace řízení a kdy je čas na poučení
    • Specifika výpovědi podnájemní smlouvy bytu optikou judikatury Nejvyššího soudu
    • Praktické dopady tzv. flexi novely zákoníku práce na běh a délku výpovědní doby
    • Flexinovela a změny v oblasti jiných důležitých osobních překážek v práci
    • Limity rozhodování ve společenství vlastníků jednotek: výbor vs. shromáždění

    Soudní rozhodnutí

    Soudní poplatky

    Žádosti poplatníka podle § 9 odst. 4 písm. c/ zákona o soudních poplatcích založené na tvrzení, že „nemohl poplatek dosud zaplatit“, avšak očekává, že mu jeho dlužník brzy...

    Insolvence

    Jestliže „osoba s právem postihu“ přihlásí regresní pohledávku (v souladu s § 173 odst. 3 a § 183 odst. 3 insolvenčního zákona v odpovídajícím znění) do insolvenčního řízení...

    Jednočinný souběh (exkluzivně pro předplatitele)

    Jednočinný souběh zvlášť závažných zločinů těžkého ublížení na zdraví podle § 145 odst. 1, odst. 2 písm. g) tr. zákoníku a násilí proti úřední osobě podle § 325 odst. 1...

    Obnova řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Je-li dán některý z důvodů nutné obhajoby podle § 36a odst. 2 písm. a) až d) tr. ř., musí mít obviněný obhájce již od počátku řízení o návrhu na povolení obnovy řízení,...

    Oddlužení (exkluzivně pro předplatitele)

    Má-li být jediným příjmem, z nějž je dlužník za trvání oddlužení schopen splácet pohledávky svých věřitelů, částka, kterou se označený dárce zavázal v darovací smlouvě...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.