Problém se sousedem

Návod na řešení Vámi předestřené situace je třeba hledat zejména v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, a dále v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Z výše uvedeného dotazu plyne, že se jedná o byt v osobním vlastnictví, který jeho vlastník pronajímá, aniž by jej však on sám užíval na základě nájemního vztahu s vlastníkem budovy, ve které se byt nachází. Na případ tudíž není možné aplikovat příslušná ustanovení občanského zákoníku upravující skončení nájmu bytu formou výpovědi, třebaže jinak by bylo vylíčeným chováním vlastníka bytové jednotky zřejmě naplněno hned několik výpovědních důvodů.

Při hledání východiska je třeba nutné se ubírat jinou cestou, a to cestou ochrany vlastnického práva okolních vlastníků bytových jednotek k těmto jednotkám, do něhož je popsaným jednáním jiného vlastníka neoprávněně zasahováno. 

Dle občanského zákoníku je vlastník v   mezích zákona   oprávněn předmět  svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana. Vlastník má tak právo na ochranu proti tomu,  kdo do  jeho vlastnického práva  neoprávněně zasahuje.

Vlastník bytové jednotky má zejména právo na to, aby mohl předmět svého vlastnictví, tedy byt ve svém osobním vlastnictví, užívat, a to bez toho, že by byl při výkonu tohoto svého práva obtěžován jiným vlastníkem bytové jednotky. Při výkonu svého vlastnického práva k bytu však musí každý vlastník zároveň dbát na to, aby svým chováním neobtěžoval vlastníky jiné a aby vážně neohrožoval výkon jejich vlastnických práv (kupř. věc užívat).

Obecně má tedy každý vlastník právo na ochranu proti takovému výkonu vlastnického práva ze strany jiného vlastníka (rušitele), kterým neoprávněně překračuje hranice věci rušiteli náležející.

Problematiku těchto tzv. sousedských práv upravuje § 127 občanského zákoníku.

Dle § 127 odst. 1 občanského zákoníku věty první se vlastník  věci  musí  zdržet  všeho,  čím by nad míru přiměřenou poměrům  obtěžoval jiného nebo  čím by vážně  ohrožoval výkon jeho práv.

V této větě je řešena tzv. generální klauzule sousedského práva mající význam pro posouzení přípustnosti imisí. Imisí se přitom zpravidla rozumí pronikání účinků činnosti konané na jedné nemovitosti na nemovitost druhou. Obyčejně se těmito dotyčnými nemovitostmi chápou kupř. sousední pozemky, to všem to nevylučuje, aby se právní úprava sousedských práv vztahovala i na dva a více vlastníků bytových jednotek v jednom domě.

Ochrana dle § 127 však náleží nejen vlastníku imisemi zatížené nemovitosti, ale každému, kdo je výkonem vlastnického práva rušitele nad míru přiměřenou poměrům obtěžován, popř. jehož výkon práv (včetně práva nájemního) je vážně ohrožován.

A jaké imise má občanský zákoník zejména na mysli? Nikdo kupř. nesmí nad  míru  přiměřenou  poměrům  obtěžovat sousedy hlukem, prachem,  popílkem, kouřem, plyny,  parami, pachy, pevnými a tekutými  odpady, světlem,  stíněním a  vibracemi, nesmí  nechat chovaná zvířata vnikat na  sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční  době odstraňovat ze své  půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek apod.

V případě, že tak rušitel přesto činí, přičemž tímto svým jednáním obtěžuje ostatní nad míru přiměřenou poměrům (konkrétní význam této právní definice je třeba vždy posuzovat individuálně ve vztahu k okolnostem případu), popř. vážně ohrožuje nerušený výkon jejich vlastnických práv, jde o chování protiprávní a proto zakázané.

Ve vztahu ke konkrétním dotazu pokud tedy vlastník bytové jednotky umožní, aby osoby se v jeho bytě zdržující obtěžovaly ostatní nad míru přiměřenou poměrům, popř. aby vážně ohrožovaly výkon jejich práv (včetně práva disponovat s bytovou jednotkou, tedy ji i kupř. prodat bez finanční ztráty způsobené protiprávním chováním tohoto vlastníka bytu), porušuje tento vlastník zákonnou povinnost mu uloženou § 127 občanského zákoníku.

V případě, že od tohoto protiprávního jednání vlastník bytové jednotky dobrovolně neustoupí, je možné proti němu podat k soudu žalobu o zdržení se konkrétních zásahů (konkrétního protiprávního jednání) v žalobním návrhu přesně specifikovaných. Žalobu může podat kterýkoliv z dotčených vlastníků bytů v domě. V žalobě však není možné žádat soud, aby uložil tomuto rušiteli povinnost k aktivnímu jednání; vždy je nutné se domáhat zdržení se určitě a srozumitelně vymezeného chování rušitele. Připadá v úvahu se tak kupř. domáhat toho, aby soud uložil rušiteli např. povinnost zdržet se přenechání konkrétní bytové jednotky do užívání třetím osobám k účelům jiným než k bydlení apod.  Není snad nutno podotýkat, že před podáním předmětné žaloby je vhodné si o popsané činnosti  vlastníka bytové jednotky pořídit co nejvíce důkazů, neboť  důkazní břemeno o tvrzených skutečnostech bude ležet na žalobci. 

V případě, že rušitel dobrovolně nesplní to, co mu ukládá pravomocné a vykonatelné rozhodnutí soudu, je možné podat k soudu návrh na nucený výkon tohoto rozhodnutí.

Dále je možné předpokládat, že v domě, v němž se předmětný byt v osobním vlastnictví nachází, vzniklo dle zákona o vlastnictví bytů  tzv. společenství vlastníků jednotek. Je-li tomu skutečně tak, potom dle § 14 zákona o vlastnictví bytů zasahuje-li  vlastník jednotky  do práva  ostatních vlastníků jednotek  takovým způsobem,  že podstatně  omezuje nebo znemožňuje jeho výkon  a nesplní povinnosti  uložené rozhodnutím soudu,  může soud  na návrh  společenství nebo na návrh  některého z vlastníků nařídit prodej jednotky.

Z uvedeného je možno dovodit, že nesplní-li dotyčný vlastník bytové jednotky to, co mu ukládá pravomocné a vykonatelné rozhodnutí, je kromě podání návrhu na jeho na soudní  výkon možno za splnění výše uvedených podmínek podat k soudu taktéž návrh na nařízení prodeje jeho bytové jednotky.