Prohlášení vlastníka v rozporu s kolaudací
Kvůli časté neúplnosti a nesprávnosti stavební dokumentace budov, které byly většinou postaveny před desetiletími až staletími, jakož i z důvodu poměrné složitosti a novosti institutu prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, se stále častěji vyskytuje rozpor charakteru či vymezení jednotek, bytů či nebytových prostor, s kolaudací.
Vznik vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí je administrativně právním (bez provedení stavebních prací) rozdělením původně jedné nemovité věci (budovy) na více samostatných věcí v právním smyslu, tj. jednotek, bytů či nebytových prostor, obligatorně spojeném se vznikem spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a stavebním pozemku v rozsahu odpovídajícím velikosti jednotky v poměru ke všem jednotkám v budově.
Prohlášení vlastníka budovy ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je právním úkonem ve smyslu ustanovení § 34 obč. zákoníku, pro který jsou stanoveny zvláštní náležitosti ustanovením § 4 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Vznik vlastnictví jednotek rozdělením původně jedné věci (budovy) na více samostatných věcí (jednotky) vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí ve smyslu ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je jedním ze způsobů nabytí vlastnictví, ve smyslu ustanovení § 132 odst. 1 obč. zákoníku jinou skutečností stanovenou zákonem.
Rozdělení původně jedné věci na více samostatných věcí je jedním ze způsobu nabytí vlastnictví na základě jiné právní skutečnosti stanovené zákonem ve smyslu ustanovení § 132 odst. 1 obč. zákoníku, mezi které patří i prohlášení vlastníka budovy s vkladem do katastru nemovitostí dle § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Jednotky, byty či nebytové prostory je nutno s účinností od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě ustanovení § 125 odst. 1 obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. považovat za samostatné věci ve smyslu ustanovení § 119 odst. 1 obč. zákoníku, což nepochybně vyplývá ze zákona č. 72/1994 Sb., zejména proto, že výslovně nově zakládá podílové spoluvlastnictví ke společným částem budovy ve prospěch vlastníků jednotek. Ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. ve spojení ustanovením § 125 odst. 1 obč. zákoníku je vůči ustanovení § 119 odst. 1 obč. zákoníku ustanovením zvláštním, které doplňuje výčet věcí o zvláštní druh věcí, tzv. jednotky, které mají povahu věcí nemovitých. Ostatně ustanovení § 125 odst. 1 obč. zákoníku výslovně stanoví, že byty či nebytové prostory, mezi které nutně patří i jednotky vzniklé dle zákona č. 72/1994 Sb., jsou věcmi, jejichž právní režim upravuje zvláštní zákon, tj. zákon č. 72/1994 Sb., který odkazuje na právní úpravu týkající se nemovitostí, není-li výslovně stanoveno jinak. Právní názor, že vznikem vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví ke společným částem budovy nezaniká původní věc (budova), je právně i logicky neudržitelný, neboť by zakládal současné vlastnictví budovy a současné vlastnictví společných částí budovy. De lege ferenda je však vhodné (nikoli nezbytné) doplnit ustanovení § 119 odst. 1 takto: „Jednotky, byty či nebytové prostory, mají povahu věcí nemovitých.“
Protože vzniku vlastnictví nové stavby spojené se zemí pevným základem či převodu vlastnictví nemovitosti zapisované v katastru nemovitostí nebrání skutečnost, že stavba je černou či neoprávněnou stavbou, není ani dodatečné zjištění rozporu prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. s kolaudací budovy důvodem pro neplatnost prohlášení, které již bylo vloženo do katastru nemovitostí.
Rozpor označení jednotky zapsané v katastru nemovitostí co do jejího charakteru (byt namísto nebytového prostoru a naopak) nebo rozporu jejího prostorového vymezení co do výměry a počtu místností, s kolaudačním rozhodnutím budovy,
V případě, že katastrální úřad v řízení o vklad prohlášení vlastníka budovy, dohody spoluvlastníků budovy, dohody o vypořádání společného jmění manželů do katastru nemovitostí ještě před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí zjistí nesoulad vkladné listiny se stavebním určením dle § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, či společnými částmi domu dle § 2 písm. g) cit. zákona, vyzve navrhovatele k odstranění vad listiny.
Pokud je až po vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí zjištěn nesprávný výpočet podílů jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech budovy a stavebním pozemku, který vyplývá např. z chybného výpočtu či vymezení jednotek v samotném prohlášení vlastníka budovy, lze uzavřít dodatek k prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení § 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších, kdy na místo vlastníka budovy nastupují všichni jeho singulární právní nástupci (vlastníci všech jednotek v budově), ve kterém budou nově a v souladu s ustanovením § 4 odst. 2 cit. zákona dohodou stanoveny podíly všech jednotek na společných částech budovy a stavebním pozemku; nebude-li dohoda všech vlastníků jednotek možná, je na místě určovací žaloba o určení výše podílů všech jednotek v budově ke společným částem budovy a stavebnímu pozemku.
Rozpor označení jednotky zapsané v katastru nemovitostí co do jejího charakteru (byt namísto nebytového prostoru a naopak) nebo rozporu jejího prostorového vymezení co do výměry a počtu místností, s kolaudačním rozhodnutím budovy, nevyvolává absolutní neplatnost prohlášení vlastníka ve smyslu ustanovení § 37 obč. zákoníku; tento nedostatek je na místě řešit opravou, popřípadě ve stavebním řízení, například rekolaudací jednotky jako části budovy.
JUDr. Luboš Chalupa
Autor je advokátem v Praze.
Zdroj: BA 10/2006
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
