epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
  • ZÁKONY
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
  • AKTUÁLNĚ
  • UKRAJINA
  • E-shop
  • Advokátní rejstřík
  • občanské právo
  • obchodní právo
  • insolvenční právo
  • finanční právo
  • správní právo
  • pracovní právo
  • trestní právo
  • evropské právo
  • veřejné zakázky
  • ostatní právní obory
5. 8. 2015
ID: 98604upozornění pro uživatele

Vybrané aspekty daně z nabytí nemovitých věcí

Předmětem následujícího příspěvku je osvětlení některých problematických aspektů týkajících se daně z nabytí nemovitých věcí, jejíž stěžejní úprava je obsažena v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, v platném znění (dále jen „Opatření“) a vyhlášky Ministerstva financí č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, v platném znění.

 
 ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s. r. o.
 
Předmět daně z nabytí nemovitých věcí

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem vymezeným v Opatření.[1] Skutečností, která zakládá daňovou povinnost subjektu povinného k dani z nabytí nemovitých věcí, je tedy úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci (nemovitým věcem) anebo spoluvlastnického podílu na ní (nich).[2] Za úplatné nabytí nemovité věci se považuje též směna dvou a více nemovitostí, přičemž každému z převodců vzniká na základě takového nabytí daňová povinnost (nedohodnou-li se účastníci takového právního jednání tak, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude jen některý účastník).

Osoba poplatníka

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je obecně převodce vlastnického práva k nemovité věci.[3] Účastníci právního jednání, na základě kterého dochází ke vzniku povinnosti k dani z nabytí nemovitých věcí, se však mohou dohodnout na tom, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude nabyvatel.[4] V praxi se vyskytly (a nadále vyskytují) problémy s formulací takového ujednání. Např. ujednáním „daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující“ nedochází k převodu daňové povinnosti, nýbrž vzniká pouze obligační povinnost kupujícího částku odpovídající této dani uhradit. Jinými slovy, daňová povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí v takovém případě nadále tíží prodávajícího. Z tohoto důvodu je vhodné ve smlouvě použít např. následující ujednání: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí, jejímž předmětem je převod vlastnického práva podle této smlouvy, je nabyvatel/kupující“.[5]

Výhodou přenesení daňové povinnosti na nabyvatele nemovité věci je skutečnost, že převodce se nestává zákonným ručitelem za uhrazení daně.[6]

Stanovení výše daně z nabytí nemovitých věcí

Stanovení výše daně z nabytí nemovitých věcí představuje patrně nejvíce problematickou oblast její úpravy, ve které se v praxi objevuje nejvíce nejasností. Vlastní výpočet daně z nabytí nemovitých věcí vyplývá z Opatření a nečiní v praxi obtíže. Problémem však zůstává určení vstupních hodnot pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí, tj. základu daně.

Základ daně se určí jako rozdíl mezi nabývací hodnotou a uznatelnými výdaji.[7]

a) Nabývací hodnota nemovité věci

Nabývací hodnota nemovité věci je zcela jednoznačně nejdůležitější vstupní hodnotou pro určení výše daně z nabytí nemovité věci, neboť představuje „věcnou hodnotu“ převáděné nemovité věci, od které se odvíjí výše daňové povinnosti jejího poplatníka. Nabývací hodnotou nemovité věci se dle Opatření rozumí:

  • (i) sjednaná cena[8],
  • (ii) srovnávací daňová hodnota,[9]
  • (iii) zjištěná cena[10], nebo
  • (iv) zvláštní cena.[11]

Princip určení nabývací hodnoty nemovité věci v zásadě spočívá v porovnání sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty, přičemž platí, že nabývací hodnotou je vždy vyšší částka.[12] Srovnávací daňová hodnota tedy slouží k porovnání sjednané ceny a hodnoty nemovité věci stanovené kvalifikovaným způsobem (znaleckým posudkem v případě zjištěné ceny a posudkem správce daně v případě směrné hodnoty[13]). Jakým způsobem bude stanovena srovnávací daňová hodnota, určuje poplatník v přiznání k dani z nabytí nemovitých.

V případě, že se převáděná nemovitá věc vyznačuje zvláštními vlastnostmi, které podstatně snižují její hodnotu oproti obvyklým cenám v místě, kde se nemovitost nachází, je vhodné zvolit za rozhodující hodnotu pro určení srovnávací daňové hodnoty cenu zjištěnou na základě posudku znalce, neboť ve směrné hodnotě by příslušný finanční úřad patrně nezohlednil tyto zvláštní vlastnosti.

Nedisponuje-li poplatník v době podání daňového tvrzení znaleckým posouzením hodnoty převáděné nemovitosti, lze za rozhodující hodnotu pro určení srovnávací daňové hodnoty zvolit směrnou hodnotu. Následně, bude-li daň vyměřená příslušným finančním úřadem vyšší, než jaká by byla na základě zjištěné ceny, lze v dodatečném přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí zvolit za výchozí zjištěnou cenu.[14] V takovém případě by příslušný finanční úřad měl rozhodnout o nové výši daně.

Od provedené volby hodnoty rozhodující pro určení srovnávací daňové hodnoty se pak odvíjí případná povinnost poplatníka, přiložit k přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí znalecký posudek.[15]

b) Uznatelný výdaj

Uznatelným výdajem se rozumí odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí znalci za vypracování znaleckého posudku, kterým se určuje hodnota nemovité věci, je-li tento posudek požadovanou přílohou přiznání k dani z nemovitých věcí a pokud tento výdaj poplatník uplatní v daňovém přiznání.[16] Ze „zákonné“ definice tedy vyplývají 3 předpoklady, při jejichž splnění je poplatník oprávněn snížit nabývací hodnotu nemovité věci (k tomuto pojmu viz níže) o náklady spojené se znaleckým oceněním nemovité věci, a to:

  • (i) znalecký posudek určující hodnotu nemovité věci je vyžadovanou přílohou přiznání k dani z nabytí nemovitostí,
  • (ii) odměnu za vypracování znaleckého posudku a náklady spojené s jeho zpracováním uhradil znalci poplatník, a
  • (iii) uhrazení nákladů a odměny znalce poplatník příslušnému správci daně prokázal.

Při splnění výše uvedených předpokladů je tedy poplatník oprávněn snížit základ daně z nabytí nemovitých věcí (resp. nabývací hodnoty nemovité věci, která by byla v opačném případě rovna základu daně) o tyto výdaje, a sice jejich uplatněním v přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.[17]

Splatnost daně a elektronické podání daňového přiznání

Splatnost daně z nabytí nemovitých věcí nastává v poslední den lhůty stanovené k podání řádného daňového tvrzení (přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí)[18]. Počátek běhu této lhůty se odvíjí od povahy převáděné nemovité věci, především podle toho, zda se jedná o nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, či nikoli. V případě nemovitostí evidovaných končí lhůta k podání řádného daňového tvrzení v poslední den třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V případě nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí tato lhůta končí v poslední den třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém došlo k nabytí vlastnického práva nabyvatelem.

V případě, že poplatník zvolí možnost stanovit srovnávací daňovou hodnotu užitím směrné hodnoty, je povinen platit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši odpovídající 4 % ze sjednané ceny nemovité věci. Splatnost zálohy nastává v poslední den lhůty stanovené k podání řádného daňového tvrzení (viz výše).

Daň z nabytí nemovitých věcí i záloha na tuto daň se hradí místně příslušnému správci daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

Na poplatníky daně z nabytí nemovitých věcí, kteří mají zpřístupněnu datovou schránku nebo kteří mají zákonem uloženou povinnost ověřovat účetní závěrku auditorem, se neuplatní povinnost podat daňové přiznání v elektronické podobě, neboť nebyl vydán tiskopis tohoto podání ve formátu umožňujícím jeho zasílání datovou zprávou. Poplatníci by proto neměli být sankcionování za podání daňového přiznání v listinné podobě.

Závěr

Právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí patrně v blízké budoucnosti dozná jistých, nikoli nepatrných změn, neboť dne 6. března 2015 byl ze strany Ministerstva financí České republiky předložen Vládě České republiky ke schválení návrh zákona, kterým se mění Opatření, s navrženou účinností od 1. ledna 2016. Nejdůležitější změnou v tomto návrhu je sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele.[19]


Radek Šmíd

Radek Šmíd,
advokátní koncipient

Mgr. Tomáš Slabý

Mgr. Tomáš Slabý,
advokát


ŘANDA HAVEL LEGAL advokátní kancelář s.r.o.

Truhlářská 13-15
110 00  Praha 1

Tel.: +420 222 537 500 – 501
Fax: +420 222 537 510
e-mail: office.prague@randalegal.com


--------------------------------------------------------------------------------
[1] Viz § 2 odst. 1 Opatření.
[2] Tj. pozemek, stavba, část inženýrské sítě nebo jednotka v budově, právo stavby zatěžující pozemek. V dalším textu se pojmem vlastnické právo k nemovité věci rozumí shodně též spoluvlastnický podíl na nemovité věci a nemovitou věcí též spoluvlastnický podíl na ní.
[3] Za obecné případy považujeme převod vlastnického práva k nemovité věci na základě kupní či směnné smlouvy.
[4] Viz § 2 odst. 1 Opatření.
[5] Viz obdobně Ministerstvo financí. Informace Generálního finančního ředitelství ke změně osoby poplatníka podle § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. In: www.financnisprava.cz [online]. Praha: Ministerstvo financí. [cit. 31.7.2015]. Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
[6] Viz a contrario § 41 odst. 2 Opatření
[7] Viz § 10 Opatření.
[8] Sjednanou cenou se rozumí úplata nebo hodnota nepeněžitého plnění poskytnutého za nabytí vlastnického práva k nemovité věci (typicky kupní cena). Viz § 13 Opatření.
[9] Srovnávací daňovou hodnotou se rozumí částka rovnající se 75 % zjištěné ceny nebo tzv. směrné hodnoty.
[10] Zjištěnou cenou se rozumí cena nemovité věci určená znaleckým posudkem podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.
[11] Viz § 11 Opatření. Situace, kdy je nabývací hodnotou nemovité věci její zvláštní cena, považujeme za spíše méně frekventované, a proto se jimi v tomto příspěvku nebudeme blíže věnovat.
[12] Opatření upravuje též situace, kdy se některá z výše uvedených čtyř hodnot použije pro určení nabývací hodnoty bez dalšího. Viz § 12 odst. 4, §22 a 23 Opatření.
[13] Směrná hodnoty nemovité věci by de iure měla odpovídat ceně obvyklé, tj. hodnotě obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase.
[14] Viz § 138 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „daňový řád“).
[15] Znalecký posudek je k daňovému přiznání nezbytné připojit v případě, že poplatník zvolí možnost určit srovnávací daňovou hodnotu užitím zjištěné ceny, nebo je-li zjištěná cena přímo nabývací hodnotou podle § 23 Opatření, popř. jedná-li se o převod nemovité věci, u které nelze stanovit směrnou hodnotu (např. pozemek, jehož součástí je rozestavěná stavba).
[16] Viz § 24 Opatření.
[17] V případě, že tak poplatník neučiní v řádném daňovém tvrzení (přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí), může tak do konce lhůty k jeho podání učinit v opravném daňovém tvrzení (viz § 138 daňového řádu), nebo v období 3 let ode dne následujícího po uplynutí lhůty k jeho podání v dodatečném daňovém tvrzení (viz § 142 odst. 2 daňového řádu).
[18] Viz § 135 odst. 3 daňového řádu.
[19] V podrobnostech viz Ministerstvo financí České republiky. Návrh zákona, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. In: Databáze eKLEP [online databáze]. Praha: Úřad Vlády České republiky. [cit. 31.7.2015]. Dostupné na www, k dispozici >>> zde.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


Radek Šmíd, Mgr. Tomáš Slabý ( ŘANDA HAVEL LEGAL )
5. 8. 2015
pošli emailem
vytiskni článek
  • Tweet

Další články:

  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Ústavní právo s nadhledem : Nenouzový stav
  • Směrnice o zástupných žalobách na ochranu kolektivních zájmů spotřebitelů aneb „evropské hromadné žaloby“
  • Je podíl ve společnosti s ručením omezeným věcí?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Jak probíhá získání licence od ČNB? Poznatky z praxe
  • Distanční smlouvy a smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory s operátory – 1. díl
  • Přislíbené jednání ve smlouvě o smlouvě budoucí není vymahatelné, pokud nebylo převzato do hlavní realizační smlouvy
  • Novinky v právní úpravě krytých dluhopisů

Související produkty

Online kurzy

  • Kryptoaktiva z pohledu veřejnoprávní regulace
  • Spolky pohledem daňového práva
  • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
  • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
  • Aktuální judikatura vysokých soudů
Lektoři kurzů
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
Kurzy lektora
Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
Kurzy lektora
JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
Kurzy lektora
Ing. Martina Šotníková
Ing. Martina Šotníková
Kurzy lektora
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
doc. JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D.
Kurzy lektora
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Mgr. František Korbel, Ph.D.
Kurzy lektora
Ing. Roman Burnus
Ing. Roman Burnus
Kurzy lektora
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
Kurzy lektora
JUDr. Kristýna Faltýnková
JUDr. Kristýna Faltýnková
Kurzy lektora
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
JUDr. Katarina Maisnerová ml.
Kurzy lektora
všichni lektoři

Nejčtenější na epravo.cz

  • 24 hod
  • 7 dní
  • 30 dní
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • Cestovní náhrady pro rok 2022: Vyhláškové ceny elektřiny byly zvýšeny v březnu; ceny benzínu a nafty v květnu. Kdy přijde na řadu stravné?
  • Ústavní právo s nadhledem : Nenouzový stav
  • Zadržovací právo
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Je podíl ve společnosti s ručením omezeným věcí?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • 10 otázek pro … Filipa Petráše
  • Jak značný musí být hrubý nepoměr vzájemných plnění, aby mohlo jít o neúměrné zkrácení, zakládající nárok zkrácené strany na dorovnání plnění nebo zrušení smlouvy?
  • Co je list vlastnictví, jaké obsahuje údaje a která rizika může odhalit?
  • Advokátní kancelář je potřeba řídit predikovatelně a automatizovaně
  • Změna v odměňování zaměstnance: přechod na hodinovou sazbu
  • Úskalí zvláštních odměn formulovaných jako nenároková složka mzdy
  • Blýskání na lepší časy? Nový přístup k uplatňování nároku na ušlý zisk
  • 10 otázek pro … Filipa Petráše
  • Distanční smlouvy a smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory s operátory – 1. díl
  • Nejvyšší soud: započtení není splněním dluhu
  • Elektronická (r)evoluce v pracovním právu?
  • Obtěžování zápachem a pronikání karcinogenních látek z tabákových výrobků do bytu
  • Novela zákona o evidenci skutečných majitelů
  • Je zaměstnanec povinen nahradit zákazníkovi zaměstnavatele škodu, kterou mu způsobil při výkonu práce pro zaměstnavatele?
  • Dva časté omyly ohledně minimální mzdy
  • Kauza Sberbank a započtení pohledávek
  • Kdy musí být půlhodina poskytnutá zaměstnanci na jídlo a oddech zaměstnavatelem proplacena?

Pracovní pozice

Soudní rozhodnutí

Zadržovací právo

Věřitel může zadržet cizí movitou věc – jak vyplývá z ustanovení § 1396 odst. 1 o. z. (a contrario) – jen tehdy, má-li ji u sebe „právem“. Předpokladem pro to, aby věřitel...

Valná hromada, honební společenstvo

Ve vztahu k účelu řízení o vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady obchodních korporací je účel právní úpravy řízení o vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady...

Neúměrné zkrácení

V poměrech současné právní úpravy, která žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic....

Bezdůvodné obohacení (exkluzivně pro předplatitele)

Obecným předpokladem bezdůvodného obohacení je získání majetkového prospěchu jedním subjektem (obohaceným), které může spočívat buď v rozmnožení majetku obohaceného (např....

Legitimní očekávání účastníků řízení (exkluzivně pro předplatitele)

Rozhodne-li civilní soud o předběžné otázce jinak (opačně), než jak to dříve ve výroku pravomocného rozsudku učinil soud správní, porušuje svým rozhodnutím závisejícím na...

Hledání v rejstřících

  • mapa serveru
  • o nás
  • reklama
  • podmínky provozu
  • kontakty
  • publikační podmínky
  • FAQ
  • obchodní a reklamační podmínky
  • Ochrana osobních údajů - GDPR
  • Nastavení cookies
AIVD 100 nej
© EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2022, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

Jste zde poprvé?

Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



Nezapomněli jste něco v košíku?

Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


Přejít do košíku


Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.