epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    14. 4. 2016
    ID: 101125upozornění pro uživatele

    Má zpětná hypotéka místo na českém trhu?

    Hypoteční úvěr, nebo také hypotéka, je produktem, který má na českém trhu dlouhou tradici. Umožňuje skrze dlouhé splácení dosáhnout na vlastní dům či byt i lidem, pro které by jinak bylo pořízení takového bydlení nemožné. Také bývá často využíván investory, kteří nemají v úmyslu v zakoupené nemovitosti sami bydlet a namísto toho ji chtějí pronajímat. Splátky hypotečního úvěru a nájemné se pak často přibližně rovnají a ve výsledku pronajímateli po doplacení hypotéky nemovitost zůstane.

     
     GLATZOVA & Co.
     
    Co už u nás zas tak obvyklé není, je tzv. zpětná, nebo také reverzní hypotéka. Jejím nejčastějším uživatelem budou starší lidé, kteří nemají dostatečné příjmy, ale mají ve svém vlastnictví nemovitost, kterou sami užívají. Jak už název napovídá, princip je přesně opačný než u klasické hypotéky. Starší člověk zůstává stále bydlet v původní nemovitosti, navíc zůstává vlastníkem nemovitosti a banka či jiná úvěrující instituce mu vyplácí pravidelnou rentu. Až tento člověk zemře (případně se odstěhuje pryč, například do zařízení paliativní péče), tak vlastnické právo k předmětné nemovitosti zpravidla připadne této bance. Tento produkt se primárně užije v momentě, kdy zůstavitel nemá dědice, nebo nechce, aby zrovna on tuto nemovitost dědil.

    Obecné výhody jsou nasnadě, skrze výše zmíněnou rentu dojde k navýšení životní úrovně a s tím spojenému pohodlnějšímu stáří. Případné pozbytí vlastnického práva k domu pro staršího člověka, který žije sám, už také nehraje velkou roli, dokud má zde jistotu dožití. Problémy nastávají, kdyby v nemovitosti žilo více lidí, nebo se případně stala předmětem dědického práva. V anglosaských zemích, kde má zpětná hypotéka dlouhou tradici, je jí zároveň adekvátně přizpůsobena i právní úprava přechodu práv a povinností po smrti.

    Je otázkou, jakou má takovýto produkt šanci uspět v České republice, kde, i když pomineme současné nedostatečné legislativní zakotvení v podobě již výše zmíněných úprav dědického práva, insolvenčního řízení, ochrany spotřebitele a dalších, je háček v nastavení společnosti v oblasti plánování. Obecně zatím převládá představa, že vlastní bydlení splácí člověk primárně v produktivním věku, aby byl na stáří „ve svém“ (a využíval s tím spojené výhody, například nebýt závislý na vůli pronajímatele ohledně výše nájmu apod.). Není žádoucí, aby došlo k tomu, že se skrze reverzní hypotéku upíše k nejistému závazku a vlastnické právo „na stará kolena“ postupně ztrácí (respektive se s každou další vyplacenou splátkou renty více zadlužuje), aby ho po smrti úplně pozbyl.  

    Z právního hlediska záleží na konkrétním nastavení dané zpětné hypotéky, někdy se může jednat o téměř standardní poskytování úvěru zajištěného nemovitostí, jinde to má spíše znaky pojišťovací činnosti, tedy zejména povinnosti vyplácet rentu. Problémem může být i inflace, která zatímco ve standardní hypotéce klientům spíše pomáhá, ve zpětné může škodit, neboť v případě, že bude nominální výše renty stejná po celou dobu trvání reverzní hypotéky, reálná hodnota vyplácené renty bude časem klesat, a to právě z důvodu inflace.

    Na českém trhu se produkt objevil v minulém roce pro seniory starší 60 let, mj. pod lehce matoucím označením „Renta z nemovitosti“, a dále specifikovaný jako termínový, bezúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, kterou vlastní klient. Pokud by chtěli například příbuzní klienta po jeho smrti zachovat vlastnictví nemovitosti „v rodině“, tak mohou vyplatit úvěr a tím se vyvázat ze zástavního práva. Výše renty se pohybuje mezi 10-50 % hodnoty nemovitosti a závisí na mnoha faktorech, zejména věku a zdravotním stavu klienta, ale také ceně nemovitosti nebo úroku z úvěru. Klient musí dodržovat podmínky, tedy zejména řádně pečovat o svou nemovitost. Pozitivní je, že může dostat více peněz, než bylo odhadováno, pokud výrazně překročí očekávanou délku dožití.

    Další klady a zápory nového produktu jsou tedy poměrně zjevné:

    • Záporem rozhodně je, že klient získá nižší rentu, než by byl zisk z prodeje nemovitosti;
    • Principiálně se jedná o půjčku, která je po smrti děditelná, dědicové tedy musí úvěr po smrti splatit, jinak o předmětnou nemovitost přijdou;
    • Produkt je výhodný pro starší občany s nižším důchodem ale hodnotnou nemovitostí, ideálně bez dědiců.
    Mezi nevyřešené otázky pak patří zejména údržba nemovitosti. I když mají úvěrové společnosti v podmínkách, že musí být o nemovitost řádně pečováno, tak se může v případě výraznějších oprav zaplacených klientem snadno stát, že poskytnutá renta bude náhle mnohem méně výhodná.

    Největší obavou klientů je samozřejmě krach poskytovatele a případné z něho plynoucí neplnění renty.  Nebankovní poskytovatelé se brání, že by v takovém případě byly úvěrové smlouvy o rentě z nemovitosti převedeny na nové vlastníky poskytovatele. Česká národní banka je nicméně skeptická k poskytování těchto produktů nebankovními zprostředkovateli a považuje produkt za rizikový. V krajním, avšak nikoli nereálném případě se může stát, že ten, kdo prodá nemovitost s příslibem budoucích plateb, může v případě úpadku poskytovatele zpětných hypoték přijít o vše – o nemovitost i o příjem.

    Úprava půjčování si na bydlení je v současné době aktuální téma zejména kvůli Směrnici 2014/17/EU[1] o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení (dále jen „Směrnice“), která zakotvuje nové povinnosti věřitelů i zprostředkovatelů hypotečních úvěrů. Do českého právního řádu bude implementována skrze zákon o spotřebitelském úvěru, který je momentálně v Poslanecké sněmovně[2] na pořadu 39. schůze. Ačkoliv obsahuje novela mnohé změny, namátkou lépe rozpracované předsmluvní informační povinnosti vůči spotřebiteli, regulace činnosti zprostředkovatelů, právo na předčasné splacení úvěrů na bydlení a další, tak právní regulaci zpětné hypotéky ani ve Směrnici, ani v zákoně o spotřebitelském úvěru bohužel nenajdeme. Spotřebitel je totiž v případě reverzní hypotéky v postavení „věřitele“, „dlužníkem“ je úvěrová společnost poskytující zpětnou hypotéku.

    Nezbývá než uzavřít, že se bezesporu jedná o institut, který si své zákazníky najde, zejména pro starší občany bez dědiců, kteří plánují dožít v cenné nemovitosti, to může být lákavý způsob, jak si zvýšit životní úroveň. Dokud ale nedojde k lepšímu zakomponování do českého právního řádu a nabídce skrze některý z etablovaných bankovních domů, které mají mj. problém i s etickou stránkou věci[3], tak se bude zatím jednat spíše o kuriozitu s vyšší mírou rizika.


    Jan Metelka

    Jan Metelka
    ,
    právní asistent


    Glatzová & Co., s.r.o.

    Betlémský palác
    Husova 5
    110 00  Praha 1
     
    Tel.:    +420 224 401 440
    Fax:    +420 224 248 701
    e-mail:    office@glatzova.com

    Právnická firma roku 2015

    ------------------------------------
    [1] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [2] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [3] Etická „problematičnost“ samotné spekulace na dobu dožití, která je zpětným hypotékám imanentní, rozhodně není zanedbatelná.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    Jan Metelka ( Glatzová & Co. )
    14. 4. 2016

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc květen 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – II. část
    • Investiční dotazník u právnických osob a test vhodnosti
    • Evropské zelené dluhopisy: Budoucnost evropských dluhopisů nebo řadí EU zpátečku?
    • Ohrožení pobídek v modelu bez investičního poradenství?
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc duben 2025
    • Neoprávněné přijímání vkladů – I. část
    • Máte dostatečně zdokumentované plnění s dodavatelem?
    • Bankovní tajemství ve světle nových výzev bezhotovostní digitální éry
    • FDI v akci: První zákaz zahraniční investice v České republice

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 05.08.2025ChatGPT od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 5.8.2025
    • 12.08.2025Claude (Anthropic) od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 12.8.2025
    • 19.08.2025Microsoft Copilot od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 19.8.2025
    • 26.08.2025Gemini a NotebookLM od A do Z v právní praxi (online - živé vysílání) - 26.8.2025
    • 02.09.2025Pracovní smlouva prakticky (online - živé vysílání) - 2.9.2025

    Online kurzy

    • Úvod do problematiky squeeze-out a sell-out
    • Pořízení pro případ smrti: jak zajistit, aby Váš majetek zůstal ve správných rukou
    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 18.09.2025Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 18.9.2025
    • 02.10.2025Trestní právo daňové - 2.10.2025
    • 03.10.2025Daňové právo 2025 - Daň z přidané hodnoty - 3.10.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Jak dlouho po podání žádosti o vydání stavebního povolení musí žadatel udržovat podkladová stanoviska platná a aktuální?
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Právo na víkend - týden v české justici očima šéfredaktora
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Závislá práce ve světle nového rozhodnutí Nejvyššího správního soudu. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. A Ads 6/2025
    • Promlčení zápůjčky na dobu neurčitou a změna judikatury Nejvyššího soudu
    • Právo a umělé inteligence: AI Act, osobní údaje, kyberbezpečnost a další regulace
    • Sankční povinnost odevzdání řidičského průkazu v implikační souvislosti
    • Od konkurenční doložky k právní nejistotě: kontroverzní výklad Nejvyššího soudu v rozsudku 27 Cdo 1236/2024
    • 10 otázek pro ... Jana Kohouta
    • Ne/podceňování zastupitelnosti bezpečnostních rolí dle zákona o kybernetické bezpečnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Ověření podpisu advokátem a „nestrannost“ advokáta
    • Projevy tzv. flexinovely zákoníku práce při skončení pracovního poměru výpovědí udělenou zaměstnanci ze strany zaměstnavatele
    • Bez rozvrhu pracovní doby to nepůjde
    • Nařízení odstranění černé stavby aneb Když výjimka potvrzuje pravidlo
    • Zákon č. 73/2025 Sb.: Advokacie v nové éře regulace a ochrany důvěrnosti
    • Top 12 čili Tucet nejvýznamnějších judikátů Nejvyššího soudu z loňského roku 2024 vzešlých z řešení pracovněprávních sporů
    • Umělá inteligence v právu: Efektivní pomoc nebo riziko pro odborný úsudek?
    • Finální podoba flexibilní novely zákoníku práce nabyla účinnosti - co nás čeká?

    Soudní rozhodnutí

    Nesprávné označení relevantní stěžovatelovy námitky (exkluzivně pro předplatitele)

    Nejvyšší správní soud nedostojí požadavkům na řádné odůvodnění soudního rozhodnutí vyplývajícím z čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, pokud nesprávně označí...

    Předběžná vazba (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o předběžné vazbě podle § 94 zákona o mezinárodní justiční spolupráci musí soudy dostatečně odůvodnit reálné riziko útěku vyžádané osoby, podložené jejím...

    Přeřazení odsouzeného do přísnějšího typu věznice (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhodnutí o přeřazení odsouzeného do věznice s přísnějším režimem představuje omezení práva na osobní svobodu podle článku 8 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a obecné...

    Příspěvek na péči

    Příspěvek na péči a jeho právní úprava v zákoně č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, je naplněním práva na přiměřené hmotné zabezpečení při nezpůsobilosti k práci podle...

    Střídavá péče (exkluzivně pro předplatitele)

    Nemožnost přítomného účastníka efektivně participovat na jednání prostřednictvím svého advokáta z důvodu jazykových omezení může za určitých okolností vést k porušení jeho...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.