epravo.cz

Přihlášení


Registrace nového uživatele
Zapomenuté heslo
Přihlášení
  • ČLÁNKY
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • insolvenční právo
    • finanční právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • evropské právo
    • veřejné zakázky
    • ostatní právní obory
  • ZÁKONY
    • sbírka zákonů
    • sbírka mezinárodních smluv
    • právní předpisy EU
    • úřední věstník EU
  • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
    • občanské právo
    • obchodní právo
    • správní právo
    • pracovní právo
    • trestní právo
    • ostatní právní obory
  • AKTUÁLNĚ
    • 10 otázek
    • tiskové zprávy
    • vzdělávací akce
    • komerční sdělení
    • ostatní
    • rekodifikace TŘ
  • E-shop
    • Online kurzy
    • Online konference
    • Záznamy konferencí
    • Další vzdělávaní advokátů
    • Konference
    • Roční předplatné
    • Monitoring judikatury
    • Publikace a služby
    • Společenské akce
    • Advokátní rejstřík
    • Partnerský program
  • Advokátní rejstřík
  • Více
    18. 7. 2022
    ID: 114960upozornění pro uživatele

    Stavební náklady se zvyšují, myslete na to již při uzavírání smlouvy o dílo

    Není tajemstvím, že ceny se neustále zvyšují, a jinak tomu není ani u stavebních nákladů. Je velice pravděpodobné, že tento růst ještě není u konce. Příčinou je řada faktorů, jako jsou stále se zvyšující inflace, nedostatek stavebních materiálů, zvyšující se ceny energií, nedostatek pracovní síly ve stavebnictví, a v neposlední řadě též válka rozpoutaná ruskou agresí na Ukrajině. Růst stavebních nákladů ovlivnit nemůžeme. Můžeme s ním ale počítat ve smlouvě o dílo?

    Ať už jste ten, kdo si bude objednávat výstavbu svého domu, anebo naopak máte stavební firmu, která bude výstavbu realizovat, vždy budete na počátku řešit, kolik bude stavba stát. Zpravidla na začátku sjednáte pevnou cenu, za kterou má být stavba realizována. Nicméně realizace stavby většinou trvá dlouhé měsíce, v komplikovanějších případech to mohou být i roky, a je velice pravděpodobné, že růst cen a nákladů se ani v této době nezastaví.

    Zájmy smluvních stran ohledně ceny, za kterou má být stavba realizována, jsou však odlišné. Objednatel má zájem, aby byla stavba provedena a dokončena za cenu, která byla původně sjednána ve smlouvě, a tedy aby se tato cena dále nijak nezvyšovala. Naopak zájmem zhotovitele je, aby v případě, že dojde během doby provádění stavby ke zvýšení nákladů na realizaci stavby, mohl požadovat přiměřené navýšení ceny díla. Žádný zhotovitel nechce dotovat objednateli provedení jeho stavby, a naopak chce svou práci provádět se ziskem.

    Vyšší moc a inflační doložky

    Vyšší moc, či force majeure, obvykle chápeme jako nějaký „zásah shůry;“ ve starších anglických smlouvách dokonce bývá nazývána „Act of God.“ Nemůžeme tuto situaci ovlivnit, typicky jde o živelnou katastrofu. Ve standardním mezinárodním chápání vyšší moc zprošťuje nebo pozastavuje plnění povinnosti (např., dokončit ve lhůtě). Dokud vyšší moc či její následky trvají, povinnost se neuplatní, takže ji nelze porušit a nejsou žádné negativní následky (pokuty, náhrada škody, ani možnost odstoupení apod.).

    Reklama
    Novinky v pracovním právu 2023 (online - živé vysílání) - 31.1.2023
    Novinky v pracovním právu 2023 (online - živé vysílání) - 31.1.2023
    31.1.2023 10:003 025 Kč s DPH
    2 500 Kč bez DPH

    Koupit

    Takovou vyšší moc ale český občanský zákoník nezná, obsahuje jen velmi omezenou výjimku z odpovědnosti za škodu dle §2913/2 (dříve tzv. okolnosti vylučující odpovědnost); ta ale nemá vůbec žádný vliv na další negativní následky, především smluvní pokuty či možnost odstoupení. Záleží tedy takřka ze 100 % na textu konkrétní smlouvy, zda a jak se vyšší moc uplatní.

    Otázkou tedy je, zda si ve smlouvě o dílo vyšší moc sjednat, či nikoliv. Objednatel zpravidla nestojí o to, aby byla stavba jakkoliv prodlužována nebo aby se v průběhu realizace zvýšila její cena. Ujednání týkající se vyšší moci většinou slouží zhotoviteli, neboť zhotovitel je zpravidla ten, kdo na základě události vyšší moci požaduje nějaké úlevy, zejména pak prodloužení doby výstavby, nebo právě zvýšení ceny díla.

    Dle velké většiny obvyklých smluvních ujednání ale zvýšení stavebních nákladů na trhu samo o sobě není vyšší moc. To by musela smlouva obsahovat ustanovení, které by na zvýšení stavebních nákladů přímo myslelo. Nemusí to být jen vyloženě článek nazvaný vyšší moc, někdy se spíše používají různé inflační či indexační doložky – tj., dochází k využití indexů cen stavebních prací, indexů cen stavebních děl a indexů nákladů stavební výroby, které pravidelně vydává Český statistický úřad (případně oborových nebo burzovních indexů na nejdůležitější položky, jako je ocel nebo beton). Takové doložky jsou velmi časté především ve smlouvách sepsaných přímo stavebními firmami; jejich užívání ale rozhodně není povinné, záleží na dohodě stran. Jejich následkem je každopádně automatické, pravidelné zvyšování ceny díla určeným způsobem odvozeným od trhu. Naproti tomu, ujednání o vyšší moci jsou z povahy věci ujednáními pro mimořádné okolnosti, které plní roli nikoliv pravidelných úprav, ale pouze záchranné brzdy.  

    Podstatná změna okolností

    Ujednání týkající se vyšší moci však často ve smlouvách ohledně realizace staveb chybí, a vyšší moc není nijak upravena. Není zpravidla ani nijak upravena situace, kdy dojde náhle ke zvýšení stavebních nákladů. Jak v tomto případě postupovat a jak na takové situace myslí zákon?

    Za situace, když bude na počátku sjednána pevná cena za provedení stavby, a v době její realizace dojde k výraznějšímu zvýšení stavebních nákladů, by bylo možné si položit otázku, zda se jedná o podstatnou změnu okolností či nikoliv.

    Ustanovení občanského zákoníku (§ 1764 – 1766 a speciálně pro smlouvy o dílo § 2620/2) pamatují na situace, kdy se během trvání určité smlouvy podstatně změní okolností. Nicméně, jejich použití je dosti náročné. Změna musí nastat až po uzavření smlouvy a dle § 1765 musí vyvolat zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran znevýhodněním jedné z nich. Dle § 2620/2 se pak vyžaduje zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje. Pokud jsou tyto podmínky naplněny, může se ta smluvní strana, která je takovou změnou okolností nepříznivě dotčena, domáhat u soudu, aby vztah mezi smluvními stranami „narovnal“ a smlouvu přiměřeně změnil – nebo ji naopak ukončil. Ustanovení § 2620/2 poskytuje specificky pro smlouvy o dílo i výslovné právo na zvýšení ceny díla.

    Zhotovitel však při odvolávce na výše uvedená ustanovení narazí na několik problémů. Především, velká část smluv jejich použití zcela vylučuje, např. formulací, že na sebe zhotovitel (nebo obě strany) „přebírá nebezpečí změny okolností“. Pokud ustanovení vyloučena nejsou, je možné se jich dovolat u soudu jen bezprostředně poté, co změna nastala; dle § 1766 se navíc má za to, že po 2 měsících je již pozdě. Dále pak podstatná změna okolností neopravňuje k odložení plnění – jinými slovy, zhotovitel nesmí přerušit práce. Také se mu nijak nestaví prodlení, pokuty apod. Případná žaloba tak v praxi představuje ze strany zhotovitele sázku na to, že za několik let vysoudí po objednateli navýšení ceny díla, případně ještě nejistější sázku na to, že získá od soudu nějakou úlevu ve formě předběžného opatření platného po dobu sporu. Z těchto důvodů se sice „podstatnou změnou okolností“ často hrozí v dopisech, či ji zhotovitel používá jako argument pro „dobrovolné“ navýšení ceny dodatkem ke smlouvě, ale na skutečný soudní spor dojde málokdy.


    Mgr. Martin Ráž, M.Jur.
    ,
    partner


    Mgr. Jan Šplíchal
    ,
    advokát

     

    HAVEL & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář

     


     
    HAVEL & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář
    Florentinum, recepce A
    Na Florenci 2116/15
    110 00  Praha 1
     
    Tel.:       +420 255 000 111
    Fax:       +420 255 000 110
    e-mail:    office@havelpartners.cz


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz


    Mgr. Martin Ráž, M.Jur., Mgr. Jan Šplíchal (HAVEL & PARTNERS)
    18. 7. 2022
    pošli emailem
    vytiskni článek
    • Tweet

    Další články:

    • Do třetice všeho dobrého? Aneb další pokus České republiky přijmout zákon o hromadných řízeních
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Odmítnutí poskytnutí informace ve světle Nálezu ÚS sp. zn. IV. ÚS 3208/16
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví
    • Zástupčí oprávnění při střetu zájmů zástupce a zastoupeného ve světle aktuální judikatury
    • Změna žaloby – důsledky stanoviska Ústavního soudu Pl. ÚS-st. 43/16
    • Pravidla pro označování a propagaci doplňků stravy aneb jak se vyhnout vysokým pokutám nebo blokaci e-shopu
    • Úhrada za poskytování sociální služby
    • Výpověď pro nadbytečnost po předchozím neplatném skončení pracovního poměru

    Související produkty

    Online kurzy

    • Spolky pohledem daňového práva
    • Darování pro případ smrti alternativou vydědění?
    • Určitost předmětu podnikání ve společenské smlouvě
    • Aktuální judikatura vysokých soudů
    • Aktuální judikatura ve věcech náhrady škody
    Lektoři kurzů
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Stanislav Servus,  LL.M.
    Mgr. Stanislav Servus, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. et Mgr.  Pavla  Voříšková, Ph.D.
    JUDr. et Mgr. Pavla Voříšková, Ph.D.
    Kurzy lektora
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    doc. JUDr. Petr Tégl, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Mgr. František Korbel, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    JUDr. Milan Hulmák, Ph.D.
    Kurzy lektora
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    JUDr. Petr Bříza, LL.M., Ph.D.
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Do třetice všeho dobrého? Aneb další pokus České republiky přijmout zákon o hromadných řízeních
    • Náhrada škody
    • Místní koeficient daně z nemovitých věcí stanovený v části obce
    • Moderační právo soudu
    • Již nejen dávka otcovské poporodní péče dle zákona o nemocenském pojištění, ale od 1. 12. 2022 v zákoníku práce výslovně i otcovská dovolená
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Nová sbírka právních předpisů jako nechtěný dar
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví
    • Odmítnutí poskytnutí informace ve světle Nálezu ÚS sp. zn. IV. ÚS 3208/16
    • Jak správně napsat pracovní řád
    • Přehled vybraných legislativních novinek platných pro rok 2023
    • Dočasné přidělení zaměstnance k jinému zaměstnavateli
    • Změna žaloby – důsledky stanoviska Ústavního soudu Pl. ÚS-st. 43/16
    • Posuzování podřízenosti pohledávky v insolvenčním řízení ve vztahu k ust. § 1938 odst. 1 občanského zákoníku.
    • Kupní cena jako (ne)podstatná náležitost kupní smlouvy o převodu nemovitosti
    • Fotovoltaické elektrárny z pohledu stavebního zákona
    • Střídavá péče a posuzování některých parametrů ve světle aktuální judikatury Ústavního soudu
    • Platné sjednání smluvní pokuty pohledem judikatury Nejvyššího soudu
    • K článku Manželství pro všechny z katolického pohledu
    • Přímá odpovědnost jednatele (společníka) SRO za škodu způsobenou třetí osobě
    • Přikázání věci do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků při vypořádání spoluvlastnictví

    Pracovní pozice

    Soudní rozhodnutí

    Náhrada škody

    Ustanovení § 45 zákona o silničním provozu upravuje odstranění vozidel, které představují překážku provozu na pozemních komunikacích, zatímco § 27 odst. 5 zákona o silničním...

    Náhrada škody (exkluzivně pro předplatitele)

    Podle § 24 odst. 6 zákona o pozemních komunikacích vlastník dálnice, silnice, místní komunikace nebo veřejně přístupné účelové komunikace, po níž má být vedena objížďka, je...

    Odpovědnost státu za újmu (exkluzivně pro předplatitele)

    Uspokojování restitučních nároků nelze podřadit pod dispozici státu se svým vlastnictvím v rámci soukromoprávního vztahu. Stát v takovém případě nevystupuje jako vlastník, který...

    Oprava rozhodnutí (exkluzivně pro předplatitele)

    Dojde-li v důsledku opravy rozhodnutí ke změně obsahu opravovaného rozhodnutí, a tím i k možnosti prolomení jeho právní moci, bude nezbytné započíst do celkové doby řízení i ten...

    Společný nájem bytu manžely (exkluzivně pro předplatitele)

    Rozhoduje-li soud k návrhu rozvedeného manžela podle § 768 o. z., v první řadě rozhodne o tom, kterému z rozvedených manželů se zrušuje právo nájmu – bude to ten z bývalých...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2023, ISSN 1213-189X      developed by Actimmy
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.


    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního video tréningu od jednoho z nejznámějších českých advokátů a rozhodců JUDr. Martina Maisnera, Ph.D., MCIArb, a to "Taktika vyjednávání o smlouvách".


    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapoměli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.