epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    25. 11. 2016
    ID: 103841upozornění pro uživatele

    Čeho se obávají realitní kanceláře?

    Zákon o realitním zprostředkování nabírá stále reálnější obrysy. Návrh prošel aktuálně legislativní radou vlády. Tam dostal pořádně „naloženo“ a je otázkou v jaké verzi bude ve výsledku účinný. Původním záměrem zákona bylo, aby realitní činnost byla provozována zodpovědně, pojištěnými podnikateli a upravily se některé náležitosti zprostředkovatelské smlouvy tak, aby byl chráněn primárně spotřebitel. Teď to ale vypadá tak, že realitky budou ještě více bity.

     
     DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.
     
    Už v únoru 2013 jsem psal o tom, že realitky byly leckdy v podstatě rukojmími svých klientů.[1] Stále častěji se totiž vyskytovaly a stále vyskytují případy, kdy chtějí klienti jednoduše realitní kancelář obejít a šetřit, kde se dá. Mimochodem, ne že by byla situace na trhu právních služeb, v době, kdy se šíří různé internetové právní automaty, jiná. Ale to je na jiné pojednání. A v této situaci přichází pro realitní kanceláře další regulace, která pro ně může být leckdy likvidační.

    I když si za to někteří realitní makléři mohli svým jednáním sami, Nejvyšší soud realitním kancelářím nevycházel zrovna v ústrety. Zvláště, pokud šlo o nadevše chráněné spotřebitele. Tak bylo například rozhodnuto, že se nelze dohodnout, že provize je splatná již obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu.[2] Tak se taky rozhodlo, že pokud nemá zprostředkovatel plnou moc, je ujednání, kterým se zájemce o koupi ve smlouvě se zprostředkovatelem zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s budoucím prodávajícím, neplatné.[3] Rovněž byly realitkám v podstatě zakázány veškeré smluvní pokuty.[4] To stejné s rezervačními protokoly.[5] Obecně je samozřejmě neproblematičtější otázka provizí a i na ty v zákoně o realitním zprostředkování dojde.[6]

    Zákon jako takový samozřejmě ještě projde změnami, ovšem pro nás advokáty budou jistě zajímavá následující ustanovení:

    Působnost

    Obecným problémem návrhu zákona je, že bude dle současného znění účinný i na vztahy B2B. Návrh totiž stanoví, že pro účely tohoto zákona se rozumí realitním zprostředkováním činnost nebo soubor činností, jejichž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, nájmu věci, či převodu družstevního podílu.

    To tedy logicky znamená, že „zprostředkováním jiným osobám“ jsou rozuměny veškeré právní entity, kterými jsou logicky i obchodní korporace. Pak tedy dochází k tomu, že se celý zákon vztahuje i na vztahy B2B, ač je to v některých částech nelogické (např. limitace provize, povinnost přikládat ke každé smlouvy maximálně 3 dny staré LV, zákaz smluvních pokut v některých situacích a dalších.

    Na druhé straně se ale nelogicky nevztahuje např. na prodej společností. Tzn. v situaci, kdy se bude zprostředkovávat prodej cenných papírů (společnosti, kde je ona nemovitost), zákona se neaplikuje vůbec.

    Reklama
    Nemáte ještě registraci na epravo.cz?

    Registrujte se, získejte řadu výhod a jako dárek Vám zašleme aktuální online kurz na využití umělé inteligence v praxi.

    REGISTROVAT ZDE
    Úschovy

    Návrh zákona aktuálně sděluje, že má-li být součástí zprostředkovávané záležitosti rovněž úschova peněžních prostředků nebo listin, není realitní zprostředkovatel oprávněn doporučovat poptávajícímu ani zájemci realizaci takové úschovy jinak než prostřednictvím banky, notáře či advokáta.

    Toto ustanovení zní na první pohled celkem užitečně, na straně druhé budí rozpaky. Ačkoli samozřejmě budu v naší advokátní kanceláři rád provádět úschovy (i přes omezení úrokových sazeb bankami), je problém v tom, že dle současného znění realitka nesmí u sebe mít jedinou listinu, i když by mělo jít o rezervační protokol. Pokud tuto povinnost poruší, čeká ji pokuta a za určitých okolností i náhrada škody.

    Úschovy realitními kancelářemi dnes navíc velmi často stejně nejsou vítány. Objevují se i případy, kdy některé banky požadují, aby rezervační poplatky již uhrazené (tzn. vlastně část kupní ceny) byly rovněž složeny do úschovy.

    Reklama
    ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.3.2026
    ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.3.2026
    24.3.2026 09:003 975 Kč s DPH
    3 285 Kč bez DPH

    Koupit

    Doložka o výhradním realitním zprostředkování

    Dle návrhu zákona lze doložku o výhradním realitním zprostředkování lze sjednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. To je ovšem pro realitní praxi problém, protože pokud jde např. o developerské projekty, nelze po podnikateli požadovat, aby byl ve své činnosti omezen. Reálně by to znamenalo, že developer bude půl roku přes realitní kancelář inzerovat a pak prodávat přes sebe. Nic ho nedonutí smlouvu prodloužit, což jde proti současné praxi. Logičtější by jistě bylo, pokud by toto ustanovení platilo pouze ve vztazích B2C.

    Provize před uzavřením smlouvy

    Umožňuje to již nyní § 2447 odst. 2 občanského zákoníku. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.  Pro spotřebitele samozřejmě sporné.[7]

    Návrh realitního prostředkování na tuto situaci pamatuje také. Provize je dle návrhu splatná nejdříve dnem uzavření hlavní smlouvy. Splatnost provize lze sjednat odchylně jen tehdy, jestliže je zájemce ve smlouvě o realitním zprostředkování jasně a srozumitelně poučen, že splatnost provize není v takovém případě vázána na uzavření hlavní smlouvy a že splatnost provize může nastat i před uzavřením hlavní smlouvy; i v takovém případě však může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření hlavní smlouvy. Znamená to tedy, doufejme, že právo na provizi vznikne již v situaci, kdy bude možné reálně zprostředkovávanou smlouvu uzavřít.

    Tři dny staré LV

    Návrh (dle mého celkem nadbytečně) reguluje smluvní typ s názvem „smlouva o realitním zprostředkování“. Kromě jiného je zajímavé ustanovení o listu vlastnictví.

    Přílohou smlouvy o realitním zprostředkování musí být v případě, že je předmět hlavní smlouvy zapsán ve veřejném seznamu nebo ve veřejném rejstříku, výpis z veřejného seznamu nebo veřejného rejstříku k takovému předmětu hlavní smlouvy. Výpis z veřejného seznamu nebo veřejného rejstříku podle musí prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu nebo rejstříku ne starší než 3 dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Pokud pominu skutečnost, že v případě nabízení dejme tomu třiceti pozemků ty přílohy nebudou zrovna levné, i „stáří“ LV 3 dny je rovněž velmi nestandartní. A co se stane, pokud LV přílohou smlouvy s realitní kanceláří nebude? Zprostředkovatel nemá právo na odměnu.

    Je otázkou, jestli je v současné podobě návrh zákona pro trh užitečný. Dle mého skromného názoru by zasloužil ještě velmi podstatné dopracování. Přinejmenším v oblasti vztahů B2B.


    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.

    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.
    ,
    advokát


    DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.

    OLOMOUC | PRAHA | HRADEC KRÁLOVÉ | LETOHRAD

    Palackého 75/21
    779 00  Olomouc

    Prvního pluku 347/12a
    186 00  Praha 8

    Komenského 266/3
    500 03  Hradec Králové

    Václavské náměstí 76
    561 51 Letohrad

    Tel.:    +420 587 407 086
    e-mail:    info@akdps.cz



    _________________________________________
    [1] Dostupné na www, k dispozici >>> zde.
    [2] 23 Cdo 2589/2010 ze dne 30. 10. 2012.
    [3] 33 Cdo 3448/2012, ze dne 24. 7. 2013.
    [4] Viz např. 23 Cdo 2575/2010, ze dne 10. 1. 2011.
    [5] Realitní kancelář nebude mít na rezervační poplatek, resp. smluvní pokutu nárok, pokud nejsou smlouvou stanovené žádné povinnosti. Tyto závěry vyplývají například z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 694/2011.
    [6] K provizím viz například můj článek Aktuální otázky splatnosti zprostředkovatelské odměny po rekodifikaci, (Právní rozhledy 15-16/2013, s. 557).
    [7] K tomu např. 23 Cdo 2589/2010 ze dne 30. 10. 2012.


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D. (DOHNAL PERTOT SLANINA)
    25. 11. 2016

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    Další články:

    • Umělá inteligence a CorpTech v kontextu právní regulace
    • Téma: Pokyn řídící osoby v koncernu
    • Nejvyšší soud uzavřel otázku náhrady ušlého zisku za covidové zákazy maloobchodního prodeje
    • Rozhodčí nálezy vydané ruskými rozhodčími soudy a jejich uznání a výkon na území EU
    • Byznys a paragrafy, díl 27.: Import vybraných výrobků a spotřební daně
    • Nové cenové výměry Ministerstva zdravotnictví pro rok 2026: Co se mění a na co si dát pozor
    • Svěřenský fond v holdingových strukturách
    • Environmentální tvrzení společností v hledáčku EU: Jak se vyhnout greenwashingu a obstát v nové regulaci?
    • Oceňování senior center a domovů se zvláštním režimem v nemovitostních fondech
    • Změna výroby na příkaz mateřské společnosti bez finanční kompenzace vzniklých ztrát? Judikát NSS, který mění pohled na převodní ceny
    • Byznys a paragrafy, díl 26.: Smírčí řízení jako alternativní nástroj řešení sporů mezi podnikateli

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 24.03.2026ESG Omnibus – Co se mění v reportingu a udržitelnosti? Úleva pro firmy, nebo ústup z odpovědnosti? Víte, co vás čeká? (online – živé vysílání) – 24.3.2026
    • 25.03.2026Diskusní fórum: Daňové právo v praxi (online - živé vysílání) - 25.3.2026
    • 27.03.2026Aktuální judikatura k otázkám rodinného práva (online - živé vysílání) - 27.3.2026
    • 15.04.2026Marketing a akvizice klientů s podporou AI (online - živé vysílání) - 15.4.2026
    • 17.04.2026Veřejnoprávní plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona (online - živé vysílání) - 17.4.2026

    Online kurzy

    • Pracovní smlouva: co obsahovat musí, může, nesmí
    • Cesta k pracovnímu poměru
    • Pracovní smlouva - Jak (ne)využít její potenciál
    • Úvod do transfer pricingu
    • Základy DPP a DPČ
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 25.03.2026Diskusní fórum: Daňové právo v praxi - 25.3.2026
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Novela zákona o spotřebitelském úvěru: zásadní regulatorní přelom, který změní finanční trh i praxi poskytovatelů spotřebitelských úvěrů
    • Umělá inteligence a CorpTech v kontextu právní regulace
    • Pozůstalost
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc leden 2026
    • Jaké změny přináší od roku 2026 novela rodinného práva v oblasti právní úpravy rozvodu manželství?
    • IATA Travel & Cargo akreditace v letectví – v čem spočívají její výhody?
    • Promlčení pracovněprávních pohledávek postavených na roveň pohledávkám za majetkovou podstatou
    • Téma: Pokyn řídící osoby v koncernu
    • Jaké změny přináší od roku 2026 novela rodinného práva v oblasti právní úpravy rozvodu manželství?
    • Přechod nájmu po smrti nájemce a práva dědice
    • Užívání nemovitosti ve spoluvlastnictví aneb musí se spoluvlastníci na jejím užívání vždy dohodnout?
    • Téma: Pokyn řídící osoby v koncernu
    • Zásadní novinky v oblasti trestní odpovědnosti právnických osob v roce 2026
    • Nejvyšší soud: Příspěvek na penzijní připojištění se řadí mezi pracovní a mzdové podmínky
    • 10 otázek pro … Marka Netáhla
    • Souhrn významných událostí ze světa práva
    • Jaké klíčové změny přináší návrh novely stavebního zákona?
    • Rozvod? Už k němu nemusíte. Shrnutí podmínek, za jakých nebudete u soudu vyslýcháni, dokonce ani nebude nutná Vaše osobní účast
    • Užívání nemovitosti ve spoluvlastnictví aneb musí se spoluvlastníci na jejím užívání vždy dohodnout?
    • Transparentní odměňování
    • Kontrola systémů vytápění – často přehlížená povinnost od firem po SVJ
    • Předběžné opatření jako nástroj ochrany vlastníka nemovitosti
    • Odvolání vedoucího zaměstnance z funkce a některé související otázky z HR praxe
    • Pozemkové úpravy aneb „malé“ vyvlastnění

    Soudní rozhodnutí

    Pozůstalost

    Při nově objevivším se aktivu pozůstalosti sice nezakládá dříve vydané usnesení o zastavení původního řízení podle ustanovení § 154 z.ř.s. překážku věci pravomocně...

    Restituce (exkluzivně pro předplatitele)

    Ustanovení § 4 odst. 2 i ustanovení § 4 odst. 3 lesního zákona stanoví ve vztahu k restitučním řízením výjimku ze zákazu zcizování státních lesů (v obou případech lze státní...

    Smlouva o dílo (exkluzivně pro předplatitele)

    Při výkladu účelu § 2613 o. z. je třeba vycházet z obecné koncepce smlouvy o dílo v nynějším občanském zákoníku. Zhotovitel se dle § 2586 odst. 1 o. z. smlouvou o dílo zavazuje...

    Věcná příslušnost soudu (exkluzivně pro předplatitele)

    Soud není oprávněn věc projednat a rozhodnout o ní ohledně nároku, k jehož projednání a rozhodnutí v prvním stupni není věcně příslušný, jen proto, že jde o nárok uplatněný...

    Žaloba pro zmatečnost (exkluzivně pro předplatitele)

    Důvodem žaloby pro zmatečnost podané podle ustanovení § 229 odst. 4 o. s. ř. je skutkově nebo právně chybný (v rozporu se zákonem učiněný) závěr o tom, že odvolání muselo být...

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2026, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu "Taktika jednání o smlouvách".

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.