epravo.cz

Přihlášení / registrace

Nemáte ještě účet? Zaregistrujte se


Zapomenuté heslo
    Přihlášení / registrace
    • ČLÁNKY
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • insolvenční právo
      • finanční právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • evropské právo
      • veřejné zakázky
      • ostatní právní obory
    • ZÁKONY
      • sbírka zákonů
      • sbírka mezinárodních smluv
      • právní předpisy EU
      • úřední věstník EU
    • SOUDNÍ ROZHODNUTÍ
      • občanské právo
      • obchodní právo
      • správní právo
      • pracovní právo
      • trestní právo
      • ostatní právní obory
    • AKTUÁLNĚ
      • 10 otázek
      • tiskové zprávy
      • vzdělávací akce
      • komerční sdělení
      • ostatní
      • rekodifikace TŘ
    • Rejstřík
    • E-shop
      • Online kurzy
      • Online konference
      • Záznamy konferencí
      • EPRAVO.CZ Premium
      • Konference
      • Monitoring judikatury
      • Publikace a služby
      • Společenské akce
      • Advokátní rejstřík
      • Partnerský program
    • Předplatné
    8. 2. 2017
    ID: 104861upozornění pro uživatele

    Na co si dát pozor při prohlášení vlastníka

    Nový občanský zákoník přinesl kromě jiného i zrušení zákona o vlastnictví bytů, 72/1994 Sb., a s tím i podmínky týkající se vzniku jednotek, prohlášení vlastníka a fungování společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že pasáž občanského zákoníku věnující se bytovému spoluvlastnictví není dle mého názoru příliš zdařilá, přináší mnoho nových ustanovení namísto právní jistoty spíše nejasnosti a právní nejistotu. Mezi taková ustanovení patří i ta věnující se prohlášení vlastníka a vzniku jednotek. V tomto článku bych se proto chtěla věnovat některým chybám, jichž se osoby připravující prohlášení dopouštějí, a také několika tipům.

    Dřívější prohlášení vlastníka se nyní nazývá pouze „prohlášením“, příp. „prohlášením o rozdělení práva k domu“ a týkají se ho ustanovení § 1164 a násl. občanského zákoníku. Koncepce prohlášení je přitom obdobná jako u původního prohlášení vlastníka, byť samozřejmě dochází k určitým změnám. Tou největší je již mnohokrát zmiňovaná změna definice jednotky jako bytu a podílu na společných částech. Jednotka je věcí nemovitou.

    Předně je třeba počítat s tím, že bytem se v těchto případech rozumí podle § 1158 odst. 2 občanského zákoníku i nebytový prostor – předpis pracuje dále jen s pojmem „byt“, což může být poněkud matoucí.

    Obsah prohlášení je uveden v § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení musí podle něj obsahovat alespoň:

    • a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území – to nečiní v praxi přílišné potíže;
    • b) údaje o jednotce, zejména
    1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání – zde se dostáváme k prvnímu zmatku vyplývajícímu z používání termínu „byt“. Pokud je jednotka bytová, bude stačit označení „byt“, u nebytového prostoru může být problém, zda je třeba tento prostor označit konkrétním způsobem využití, nebo postačí obecné „nebytový prostor“. Autoři komentáře se domnívají, že spíše nikoliv,[1] nicméně definitivní slovo bude mít pochopitelně katastrální úřad. Doporučuji pojmenovávat nebytové prostory spíše obecněji, a to z důvodu problémů při případné změně využití takového prostoru, aby vlastník nebyl nucen řešit i změnu prohlášení.

    2. určení a popis společných částí – nyní se dostáváme k věci, která již působí výraznější potíže. Zatímco u dřívějšího prohlášení vlastníka se určovaly společné části domu, nyní jsou společné části definovány v § 1160 odlišně a dle mého názoru ne zcela jednoznačně. V praxi by se mělo jednat o pozemek, na němž je postaven dům, dále případně přilehlé pozemky, které představují pozemky funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek ve smyslu § 4 nařízení vlády 366/2013 Sb. (například zahrada nebo parkoviště u domu a podobně), a pak samozřejmě společné části domu. Lze se bohužel setkat s tím, že ve vzorovém prohlášení vydaném nejmenovaným nakladatelstvím nejsou společné části popsány přesně takto, což může vést i k zamítnutí návrhu na vklad ze strany katastrálního úřadu. Společné části domu vymezuje nařízení vlády 366/2013 Sb. s tím, že samozřejmě ne v každé budově se musejí objevit všechny, a naopak lze si představit i jiné, v nařízení neuvedené. Pokud slouží některé části k výlučnému užívaní s konkrétní jednotkou (typicky balkóny), pak je třeba i toto uvést v prohlášení.

    3. velikost podílů na společných částech – toto nebude zřejmě činit větší problémy.

    Systematicky je nicméně vhodnější uvést výše uvedené údaje tak, že je nejprve označena jednotka (číslem a umístěním), u ní je rozepsáno, že se skládá z bytu a podílu na společných částech (s uvedením konkrétního podílu) a případně že je s ní spojeno užívání konkrétní společné části domu. Společné části jsou pak vyjmenovány zvlášť jako celek a pochopitelně nemusejí být vyjmenovávány u každé jednotky znovu.

    Na rozdíl od předchozí úpravy není nutné uvádět dispozici bytu a popis vybavení, které se mohou v budoucnu změnit, aniž by bylo nutné měnit i prohlášení.

    • c) jaká věcná i jiná práva a jaké závady přecházejí – tato povinnost nepůsobí v praxi větší potíže.
    K prohlášení je třeba přiložit půdorysy všech podlaží, příp. schémata, z nichž by mělo být jasně patrné, kde je který byt nebo nebytový prostor umístěn a kde se nacházejí společné části domu, s tím, že konkrétní podoby jednotlivých bytů nejsou potřeba (zjednodušeně lze uvést, že prohlášení v tomto případě slouží k vyjasnění toho, kde v budově se nachází který byt a, v případě sporu, zda určitá část domu patří k bytu, či je společnou částí). Také by měly být označeny společné části domu, které slouží k užívání jen některému z vlastníků (typicky balkóny). Do těchto schémat je nutné uvést i podlahovou plochu bytu, resp. nebytového prostoru.

    Podlahová plocha bytu, která je i základem pro výpočet podílu na společných částech (§ 1161 občanského zákoníku), se vypočte způsobem uvedených v § 3 nařízení vlády 366/2013 Sb. – v zásadě lze uvést, že se počítá vnitřní podlahová plocha každého bytu včetně plochy pod vnitřními příčkami.

    Pokud je budova, v níž se jednotky nacházejí, součástí pozemku, na níž stojí, nevymezují se jednotky v budově, nýbrž v pozemku. Ideální je tedy uvést, že vlastník vymezuje v pozemku, jehož součástí je stavba, následující jednotky, a tyto jednotky poté popsat.

    Některé katastrální úřady také výslovně vyžadují, aby u každé jednotky bylo uvedeno, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, byť tato skutečnost jednoznačně vyplývá ze zákona a ani není zákonem v prohlášení vyžadována.

    Jednotky mají také jednotné číslování dané pokyny ČÚZK č. 44. Jednotky se číslují způsobem DDDD/JJJJ (není tedy správné například číslování jednotek po patrech, jak lze někdy vidět u developerských projektů, například 2.3 pro třetí byt nacházející se v 2. patře).

    Součástí prohlášení by v zásadě měly být i stanovy společenství vlastníků jednotek, a to v případě, že má rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Určité potíže může samozřejmě působit fakt, že při vypracovávání prohlášení nemusí být tato otázka jasná. U developerských projektů je pochopitelně předem zřejmé, že vlastník má zájem na prodeji jednotek, v jiných případech (například při zrušení podílového spoluvlastnictví) takový záměr nemusí být znám. Je otázkou, zda katastr nemovitostí může zkoumat, zda takový plán na budoucí převod jednotek existuje, a případně kvůli takové své domněnce i návrh na vklad prohlášení zamítnout. Je třeba vést v patrnosti fakt, že pokud jsou stanovy součástí prohlášení, bylo tím společenství vlastníků již založeno se všemi důsledky, které s sebou založení právnické osoby nese.

    Pokud stanovy nejsou součástí prohlášení, pak musí prohlášení obsahovat alespoň základní pravidla pro správu společných částí.


    JUDr. Michaela Balousová

    JUDr. Michaela Balousová
    ,
    advokátka


    JUDr. Michaela Balousová, advokátka

    Anny Letenské 34/7
    120 00 Praha 2

    Tel.:    +420 776 166 453
    e-mail:    office@pravniknemovitosti.cz


    _________________________________________________
    [1] Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 43


    © EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz

    JUDr. Michaela Balousová
    8. 2. 2017
    pošli emailem
    vytiskni článek

    Poslat článek emailem

    *) povinné položky

    • Tweet

    Další články:

    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Odpovědnost dopravce a zasílatele za škodu či ztrátu zboží při nakládce
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Cochemská praxe
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku
    • Tesla a registrace ochranných známek ve zlé víře
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu
    • Návrh Evropské komise na zmírnění pravidel ESG reportingu
    • Pilotní DLT evidence přináší díky blockchainu zjednodušení pro emitenty i vlastníky zaknihovaných cenných papírů
    • Zpracování osobních údajů na základě oprávněného zájmu

    Novinky v eshopu

    Aktuální akce

    • 13.05.2025Jak na náhradu škody při pochybení finančního úřadu (online - živé vysílání) - 13.5.2025
    • 13.05.2025Due Dilligence – jak nechybovat při prodeji firmy (online - živé vysílání) - 13.5.2025
    • 16.05.2025Novinky v soutěžním právu (online - živé vysílání) - 16.5.2025
    • 20.05.2025Náhrada škody ve stavebnictví (online - živé vysílání) - 20.5.2025
    • 21.05.2025Flexinovela zákoníku práce 2025 (online - živé vysílání) - 21.5.2025

    Online kurzy

    • Zaměstnanec – rodič z pohledu pracovněprávních předpisů
    • Flexi novela zákoníku práce
    • Umělá inteligence a odpovědnost za újmu
    • Novela insolvenčního zákona – klíčové změny od 1. 10. 2024
    • Evropské právo a jeho vliv na sport
    Lektoři kurzů
    JUDr. Tomáš Sokol
    JUDr. Tomáš Sokol
    Kurzy lektora
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    JUDr. Martin Maisner, Ph.D., MCIArb
    Kurzy lektora
    Mgr. Marek Bednář
    Mgr. Marek Bednář
    Kurzy lektora
    Mgr. Veronika  Pázmányová
    Mgr. Veronika Pázmányová
    Kurzy lektora
    Mgr. Michaela Riedlová
    Mgr. Michaela Riedlová
    Kurzy lektora
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
    Kurzy lektora
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Mgr. Michal Nulíček, LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Ondřej Trubač, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
    Kurzy lektora
    JUDr. Tomáš Nielsen
    JUDr. Tomáš Nielsen
    Kurzy lektora
    všichni lektoři

    Konference

    • 15.05.2025Rodina v právu a bezpráví - Děti a jejich právo na participaci - 15.5.2025
    Archiv

    Magazíny a služby

    • Monitoring judikatury (24 měsíců)
    • Monitoring judikatury (12 měsíců)
    • Monitoring judikatury (6 měsíců)

    Nejčtenější na epravo.cz

    • 24 hod
    • 7 dní
    • 30 dní
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • 10 otázek pro ... Olgu Kaizar
    • Outsourcing ICT služeb dle nařízení DORA
    • Náklady řízení
    • Trestný čin poškození věřitele
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • LEAGLEONE: Digitální plná moc
    • Zákaz konkurence jednatele s.r.o.
    • Rozhodnutí NSS podstatně mění zaběhlá pravidla v daňovém řízení: Po lhůtě už jen soudní cestou
    • Zákaz konkurence jednatele s.r.o.
    • Právní novinky v roce 2025, část druhá – Změna v obsazení soudů, úprava psychoaktivních látek a změny v pracovním právu
    • Odpovědnost dopravce a zasílatele za škodu či ztrátu zboží při nakládce
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Trestný čin poškození věřitele
    • Novinky z české a evropské regulace finančních institucí za měsíc březen 2025
    • Zamítnutí žaloby z důvodu odlišných skutkových tvrzení v jiném řízení
    • Může rodič sledovat své dítě kamerou nebo prostřednictvím telefonu či hodinek?
    • Zápis zániku vozidla bez doložení ekologické likvidace prostřednictvím řízení o přestupku
    • Flexinovela zákoníku práce: sloučení výpovědních důvodů při ztrátě zdravotní způsobilosti
    • Mohou vlastníci nemovitostí zabránit dronům pořizovat fotografie jejich nemovitostí? Rozhodnutí soudu v QR kódu
    • Sugestivní a kapciózní otázky při výslechu v trestním řízení
    • Smluvní pokuta versus odpovědnost za újmu: interpretační výzvy § 2050 a § 2898 občanského zákoníku
    • Právní novinky v roce 2025, část první – rodinné právo
    • Návraty zaměstnanců z rodičovské dovolené, záskoky a související otázky trvání pracovního poměru

    Soudní rozhodnutí

    Náklady řízení

    Rozhodne-li obecný soud o náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 2 o. s. ř., aniž se ústavně konformně vypořádá s nutností použití § 142 odst. 3 o. s. ř. za situace, kdy k...

    Advokátní tarif (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o odměně zmocněnce poškozených musí soudy aplikovat ustanovení advokátního tarifu na případy, na které dopadá. Pokud soudy takové ustanovení neaplikují, musí...

    Bydliště dítěte (exkluzivně pro předplatitele)

    Při rozhodování o bydlišti dítěte je soud vždy povinen zohlednit nejlepší zájem dítěte. Z odůvodnění musí být zřejmé, co je v konkrétní situaci nejlepším zájmem, jak (na...

    Dokazování (exkluzivně pro předplatitele)

    Je v rozporu se základním právem na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, hodnotí-li odvolací soud nalézacím soudem provedené důkazy jinak, aniž by...

    Kontradiktornost řízení (exkluzivně pro předplatitele)

    Nezaslání vyjádření státního zástupce k dovolání k replice obhajobě je porušením základního práva na soudní ochranu.

    Hledání v rejstřících

    • mapa serveru
    • o nás
    • reklama
    • podmínky provozu
    • kontakty
    • publikační podmínky
    • FAQ
    • obchodní a reklamační podmínky
    • Ochrana osobních údajů - GDPR
    • Nastavení cookies
    100 nej
    © EPRAVO.CZ, a.s. 1999-2025, ISSN 1213-189X
    Provozovatelem serveru je EPRAVO.CZ, a.s. se sídlem Dušní 907/10, Staré Město, 110 00 Praha 1, Česká republika, IČ: 26170761, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod spisovou značkou B 6510.
    Automatické vytěžování textů a dat z této internetové stránky ve smyslu čl. 4 směrnice 2019/790/EU je bez souhlasu EPRAVO.CZ, a.s. zakázáno.

    Jste zde poprvé?

    Vítejte na internetovém serveru epravo.cz. Jsme zdroj informací jak pro laiky, tak i pro právníky profesionály. Zaregistrujte se u nás a získejte zdarma řadu výhod.

    Protože si vážíme Vašeho zájmu, dostanete k registraci dárek v podobě unikátního online kurzu Základy práce s AI. Tento kurz vás vybaví znalostmi a nástroji potřebnými k tomu, aby AI nebyla jen dalším trendem, ale spolehlivým partnerem ve vaší praxi. Připravte se objevit potenciál AI a zjistit, jak může obohatit vaši kariéru.

    Registrace je zdarma, k ničemu Vás nezavazuje a získáte každodenní přehled o novinkách ve světě práva.


    Vaše data jsou u nás v bezpečí. Údaje vyplněné při této registraci zpracováváme podle podmínek zpracování osobních údajů



    Nezapomněli jste něco v košíku?

    Vypadá to, že jste si něco zapomněli v košíku. Dokončete prosím objednávku ještě před odchodem.


    Přejít do košíku


    Vaši nedokončenou objednávku vám v případě zájmu zašleme na e-mail a můžete ji tak dokončit později.