Nabytí nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí od nevlastníka

K nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí lze nabýt vlastnické právo originárně (nabývání vlastnického práva nezávisle na předchozím vlastníkovi nebo úplně prvotně) i derivativně (nabývání vlastnického práva odvozeně od právního předchůdce), a to zejména zhotovením nebo vydržením. Nejčastějším případem derivativního nabytí vlastnického práva k nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí je převod vlastnického práva. Na nemovitosti nezapsané v katastru nemovitostí se vztahuje obecné ustanovení občanského zákoníku týkající se převodu vlastnického práva, podle kterého se vlastnické právo převádí už samotnou smlouvou k okamžiku její účinnosti, ledaže je jinak ujednáno nebo stanoveno zákonem.[3] Toto ustanovení je dispozitivní, na rozdíl od předchozí právní úpravy,[4] která kogentně stanovila, že převádí-li se na základě smlouvy nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy.

Strany mají tedy nyní možnost odsunout okamžik převodu vlastnického práva například navázáním na splnění odkládací podmínky či na předpoklad faktického předání věci. V tomto případě obligační účinky smlouvy předcházejí nabytí vlastnictví, tedy účinkům věcněprávním.

V případě převodu vlastnického práva k nemovitostem nezapsaným v katastru nemovitostí je do jisté míry oslabena právní jistota budoucího nabyvatele, neboť se nemůže odvolávat na zásadu materiální publicity a s tím spjatou jeho dobrou víru v zápis v katastru nemovitostí. Na nabývání vlastnického práva k nemovitostem nezapsaným v katastru nemovitostí se však použije ustanovení § 1109 občanského zákoníku, které se týká nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Ustanovení § 1109 občanského zákoníku obsahuje taxativní výčet šesti kvalifikovaných skutkových podstat, kdy se ten, kdo získal věc nezapsanou ve veřejném seznamu, stane jejím vlastníkem, pokud byl vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést na základě řádného nabývacího titulu.  Při zkoumání dobré víry se bere v potaz nejen to, co nabyvatel skutečně věděl, ale i to, co by při běžné míře opatrnosti, kterou lze od něj rozumně požadovat, vědět mohl a měl. Dobrá víra však nemusí směřovat pouze k tomu, že převodce je vlastníkem věci. Postačí dobrá víra ohledně toho, že převodce je oprávněn věc převést. Obecná zásada soukromého práva, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má („nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“), ve smyslu výlučného oprávnění vlastníka s věcí nakládat, tedy ji i zcizit, se bezpochyby aplikuje i na převody nemovitostí nezapsaných v katastru nemovitostí a není uvedenými výjimkami dotčena.

Nejvyšší soud se v souvislosti se shora uvedenou zásadou opakovaně zabýval otázkou, zda prodávající musí být v době uzavření kupní smlouvy vlastníkem prodávané nemovitosti či nikoliv. Opakovaně dospěl k závěru, že když obligační účinky smlouvy předcházejí účinkům věcněprávním, prodávající v době uzavření smlouvy nemusí být jejím vlastníkem, zavazuje se jen, že předmětnou věc kupujícímu opatří, resp. předá. Mezi případy, kdy prodávající není v době uzavření smlouvy vlastníkem prodávané věci, patří nejen situace, kdy prodávaná věc ještě neexistuje (koupě věci budoucí), nebo kdy ji sám ještě od jiného prodávajícího nepřevzal či v případě, kdy ji prodává se souhlasem vlastníka (smlouva o obstarání prodeje věci), ale i případ, kdy teprve na základě skutečnosti, o níž není jisté, že nastane, má vlastnictví k prodávané věci nabýt.[5]

Občanský zákoník se v ustanovení § 1100 výslovně zabývá vícečetným převodem vlastnického práva k téže věci nezapsané v katastru nemovitostí, ve kterém stanoví, že „převede-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám vlastnické právo k věci nezapsané ve veřejném seznamu, nabývá vlastnické právo osoba, které převodce vydal věc nejdříve. Není-li nikdo takový, nabývá vlastnické právo osoba, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první.“

Závěrem lze říci, že v případě nabývání vlastnického práva k nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí je nutné klást zvýšené nároky na ochranu práv, neboť zde chybí zápis ve veřejném rejstříku, který by byl zdrojem formální pravdy týkající se stavu nemovitosti. V případném soudním sporu by bylo prokazování dobré víry bez opory zápisu ve veřejném seznamu v okamžiku převodu takovéto nemovitosti velmi obtížné.




Sandra Králíková


Weinhold Legal, v.o.s. advokátní kancelář

Florentinum
Na Florenci 2116/15
110 00  Praha 1

Tel.:    +420 225 385 333
Fax:    +420 225 385 444
e-mail:    wl@weinholdlegal.com
 

----------------------------------------------
[1] § 3 zákona 256/2013 Sb., katastrální zákon, v platném znění.
[2] Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
[3] § 1099 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.
[4] § 133 odst. 3 zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (zrušen ke dni 1. 1. 2014).
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. února 2016, sp. zn. 29 ICdo 42/2015.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz