Povinnost pronajímatele jednotky předložit a předat průkaz energetické náročnosti
Účelem tohoto článku je poukázat na jednu z řady povinností bytových vlastníků jednotek při pronájmu jednotky, která bývá často opomíjena. Jak ukazují zkušenosti z naší praxe, není povinnost zakotvená zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZHE“) mnohdy zejména laickým pronajímatelům známa. S ohledem na ústavně zakotvené pravidlo „vlastnictví zavazuje“[1] se však nemohou s odkazem na tuto nevědomost zbavit možných sankčních postihů, které v případě porušení této povinnosti přichází v úvahu.
Jak již bylo avizováno, cílem tohoto článku je nejen laické veřejnosti připomenout existenci zákonné povinnosti pronajímatele, a to konkrétně povinnosti předložit a předat průkaz energetické náročnosti (dále již jen „průkaz“) v případě pronájmu jednotky.[2] Vlastník jednotky je zásadně povinen předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky (od 1.1.2016), a zároveň je povinen předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy (od 1.1.2016).[3]
Tato mnohdy opomíjená povinnost byla do českého právního řádu zakotvena zákonem č. 318/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „změnový zákon“). Z důvodové zprávy ke změnovému zákonu vyplývá, že důvodem změny je implementace evropské legislativy, konkrétně nové směrnice zaměřující se na energetickou náročnost budov.[4] Byť změnový zákon cílí na zakotvení zásadnějších právních institutů, než je povinnost vlastníka jednotky podle § 7a odst. 3 písm. a) a b) ZHE, jde o zákonnou povinnost, kterou je třeba mít vždy na paměti při předsmluvním vyjednávání podmínek nájmu, stejně jako při samotném uzavírání smlouvy (tedy i v rámci případného připomínkového procesu).
V případě porušení povinností vlastníka jednotky zakotvených v § 7a odst. 3 písm. a) a b) ZHE (tedy povinnosti předložit průkaz možnému nájemci jednotky či povinnosti předat průkaz nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy), hrozí tomuto vlastníkovi jednotky, je-li fyzickou osobou, pokuta až do výše 50.000 Kč.[5] Je-li vlastník jednotky právnickou nebo podnikající fyzickou osobou, v případě porušení výše uvedené povinnosti mu hrozí pokuta až do výše 100.000 Kč.[6]
Zde považují autoři článku za podstatné zmínit, že odpovědnost za tento přestupek (ať jde o přestupek fyzické osoby, fyzické podnikající osoby či právnické osoby) může mj.[7] zaniknout uplynutím promlčení doby[8] dle zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, ve znění pozdějších právních předpisů (dále jen „ZoP“). V případě, kdy se jedná o přestupek nepodnikající fyzické osoby, činí tato promlčecí doba 1 rok, v případě právnické osoby nebo podnikající fyzické osoby činí promlčecí doba 3 roky.
Tento nedůvodný rozdíl v délce promlčecí doby v případě porušení povinností zakotvených v § 7a odst. 3 ZHE fyzickou osobou nebo právnickou osobou (či fyzickou podnikající osobou) nepovažujeme za zcela šťastné řešení zákonodárce, když se obsahově jedná o zcela totožné povinnosti. Jsme si vědomi faktu, že na právnické osoby i osoby podnikající jsou obecně kladeny vyšší nároky a zcela logicky presumováno také hlubší právní povědomí, nicméně tato odlišnost v přístupu je dle našeho názoru dostatečně promítnuta do odlišné maximální výše pokuty, kterou může příslušný orgán uložit. Pro úplnost dodáváme, že přestupky ZHE projednává Státní energetická inspekce, a to v prvním stupni územní inspektorát, v jehož územní působnosti se nachází místo spáchání přestupku. O odvolání pak rozhoduje ústřední inspektorát.
S ohledem na vše výše uvedené tedy doporučujeme na povinnosti zakotvené v § 7a odst. 3 ZHE při pronajímání jednotky vždy pamatovat, nejlépe řádné splnění povinností ošetřit přímo v nájemní smlouvě, a to zejména pro účely případného přestupkového řízení a jeho důkazní stránky.
JUDr. Lenka Příkazská,
advokátka
Mgr. Milan Jelínek,
advokátní koncipient
________________________________
[1] Stejně tak i blíže § 15 ZoP
[2] Jednotka ve smyslu ust. § 1159 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
[3] § 7a odst. 3 písm. a) a b) ZHE
[4] Směrnice Evropské parlamentu a Rady 2010/31/EU ze dne 19. května 2010 o energetické náročnosti budov
[5] Přestupek podle § 12 odst. 2 písm. a) ZHE
[6] Přestupek podle § 12a odst. 3 písm. a) ZHE
[7] Blíže viz § 29 ZoP
[8] K běhu promlčecí doby blíže viz § 31 a násl. ZoP
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
