Rezervační smlouva na nemovitost a nejčastější rizika pro kupující
Většina realitních transakcí začíná podpisem rezervační smlouvy. Hlavním účelem je poskytnout prodávajícímu i kupujícímu garanci, že po vyřízení nutných formalit (např. sjednání hypotéčního úvěru) k obchodu skutečně dojde, jakož i definovat podmínky převodu. V praxi narážíme na to, že realitní zprostředkovatelé i smluvní strany dokument často podceňují, smlouvy jsou polovičaté a uzavírané narychlo, některé parametry upravují stručně nebo neurčitě, zatímco jiné dokonce zcela opomíjí. Kupující se tak snadno může dostat do velkých potíží. Cílem následujících řádků je upozornit na časté chyby v rezervačních smlouvách a z nich odvíjející se rizika pro kupující.
Rezervační smlouva – na co si dát pozor ohledně prodávajícího a jeho prohlášení
Podpis prodávajícího
Objevují se případy, kdy kupující podepíše rezervační smlouvu, která prodávajícího k ničemu nezavazuje. Na smlouvě chybí identifikační údaje prodávajícího, jeho podpis, popř. obojí. Ve smlouvě figuruje pouze realitní zprostředkovatel, někdy druhá smluvní strana dokonce zcela chybí a smlouva je prakticky bezcenná. Kupující tehdy nemá jistotu, že prodávající o rezervaci ví, a že během rezervační lhůty (kdy si kupující zařizuje hypotéku nebo vynakládá jiné úsilí, aby obchod mohl proběhnout) nemovitost neprodá jinému zájemci.
Platně uzavřená rezervační smlouva na byt, dům, pozemek, garáž nebo jinou nemovitost musí být podepsána oběma smluvními stranami. Identifikační údaje prodávajícího a jeho podpis tak rozhodně nesmějí chybět. Alternativně může za prodávajícího smlouvu uzavřít třetí osoba (typicky realitní kancelář), ale vždy se tak musí stát na základě plné moci.
Prohlášení prodávajícího
Kupující by měli trvat na tom, aby prodávající v rezervační smlouvě prohlásil, že nemá finanční potíže, exekuce a není v insolvenci. Klíčová jsou rovněž prohlášení prodávajícího stran (ne)existence právních a faktických vad nemovitosti. Strana kupující musí mít již při uzavření rezervační smlouvy jasnou představu o tom, zda je nemovitost bezvadná, popř. jaké konkrétní vady na ní váznou. Ať už jde o poškozenou střechu, kterou do domu zatéká, nefunkční topení či jiné faktické vady, anebo vady právního charakteru. Již před rezervací nemovitosti musí mít kupující jasno, zda nemovitost např. není pronajata, a pokud ano, tak jaké jsou detaily nájemní smlouvy, zejm. zda je uzavřena na dobu určitou či neurčitou a jaké jsou výpovědní důvody.
Jestliže kupující hodlá nákup nemovitosti financovat prostřednictvím hypotéčního úvěru, musí se prodávající pro vyloučení všech pochybností do budoucna zavázat, že kupujícímu poskytne nezbytnou součinnost k načerpání hypotéčního úvěru, tedy zejm. podepíše s financující bankou zástavní smlouvu, na základě které vznikne zástavní právo k nemovitosti, a banka následně umožní načerpání peněz z úvěru. V opačném případě by měl mít kupující právo na odstoupení od rezervační smlouvy.
Jednostranně formulovaná rezervační smlouva
Často narážíme na případy, kdy je rezervační smlouva formulována jednostranně ve prospěch prodávajícího a kupujícímu neposkytuje žádnou nebo jen minimální ochranu pro případ, kdy by prodávající např. v rezervační lhůtě prodal nemovitost jinému zájemci nebo odmítl spolupracovat při zřízení zástavního práva financující banky.
Závazek uzavřít kupní smlouvu
Rezervační smlouva na byt či jinou nemovitost by měla být ideálně vyvážená a smluvním stranám poskytovat oboustranně práva i je oboustranně zavazovat k povinnostem. Častým nešvarem, se kterým se můžete setkat v praxi, je pouze jednostranný závazek kupujícího uzavřít v rezervační lhůtě kupní smlouvu. Prodávající v takových případech může často z rezervační smlouvy snadno a bez postihu vycouvat. Závazek uzavřít ve sjednané lhůtě kupní smlouvu proto musí být oboustranný.
Smluvní pokuta
Problém jednostrannosti se týká také smluvní pokuty, kterou si smluvní strany sjednávají pro případ, že v rezervační lhůtě nebude uzavřena kupní smlouva na nemovitost. Prodávající po kupujících chtějí zajištění závazku smluvní pokutou. Pokud by si kupující koupi rozmyslel nebo z transakce sešlo z jiného důvodu na straně kupujícího (např. kvůli nedostatku finančních prostředků), vznikne prodávajícímu právo na zaplacení smluvní pokuty. Ta se pohybuje zpravidla v řádu jednotek % kupní ceny.
Smluvní pokuta představuje standardní nástroj utvrzení neplnění smluvních povinností[1]. Hrozba placení smluvní pokuty by však měla rovnoměrně postihovat obě smluvní strany. Prodávající si po uzavření rezervační smlouvy může prodej rozmyslet, anebo se např. rozhodne upřednostnit jiného zájemce, který mu nabídne, že zaplatí vyšší kupní cenu. Rezervační smlouvy připravované prodávajícími (popř. realitní kanceláří zprostředkovávající obchod pro prodávajícího) ukotvují většinou smluvní pokutu pouze pro kupujícího. Pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávající, zavazuje se prodávající pouze vrátit kupujícímu dříve složený rezervační poplatek. Vzhledem k tomu, že smluvní pokuta a rezervační poplatek jsou často stejně vysoké, může povinnost prodávajícího vrátit kupujícímu rezervační poplatek z laického pohledu působit jako smluvní pokuta, avšak není tomu tak. Kupující pouze získá zpět svoje peníze. Nadto by měl mít rezervační smlouvou garantované právo požadovat po prodávajícím smluvní pokutu.
Jak by měla fungovat smluvní pokuta ve standardní, vyvážené rezervační smlouvě si ukážeme na jednoduchém příkladu:
- Kupující po uzavření rezervační smlouvy zaplatí rezervační poplatek na koupi bytu ve výši 150.000,- Kč. Smluvní pokuta za neuzavření kupní smlouvy v rezervační lhůtě činí pro obě smluvní strany 150.000,- Kč.
- Pokud není rezervační smlouva na nemovitost uzavřena z důvodu na straně prodávajícího, musí prodávající nejenže vrátit kupujícímu rezervační poplatek 150.000,- Kč, ale navíc mu musí zaplatit smluvní pokutu ve stejné výši.
- V případě, že by smlouvu nedodržel kupující, právo na zaplacení pokuty by se započetlo na povinnost prodávajícího vrátit kupujícímu rezervační poplatek; kupujícímu by tak propadla zaplacená záloha na kupní cenu, ale další peníze by platit nemusel.
Klíčové parametry koupě nemovitosti chybí, anebo jsou příliš obecné
Rezervační smlouva stanoví, v jakém duchu se koupě nemovitosti ponese. Vzhledem k milionovým hodnotám nemovitostí je třeba postupovat zodpovědně a nepodlehnout tlaku, který prodávající a realitní zprostředkovatelé na kupujícího často vyvíjí s argumentem, že podobných zájemců mají desítky. Rezervační smlouva na nemovitost by měla být v zájmu obou smluvních stran co nejpodrobnější. Pouhá identifikace smluvních stran a nemovitosti, výše rezervačního poplatku a kupní ceny nestačí a spoléhat se, že podrobnější ujednání stanoví až kupní smlouva na pozemek nebo jinou nemovitost, se nemusí vyplatit.
Správná identifikace nemovitosti
Ačkoliv to zákon výslovně nevyžaduje, pro vyloučení budoucích sporů je vhodné již v rezervační smlouvě při identifikaci nemovitosti splnit požadavky, které právní úprava vyžaduje na kupní smlouvu jakožto podkladovou listinu pro zápis práv do katastru nemovitostí. Podmínky obsahuje zejm. § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Kupující by současně měli mít přehled, zda k rezervovanému bytu náleží parkovací místo, garážové stání, sklepní kóje apod.
Kupní cena a rezervační poplatek při koupi bytu, domu a jiné nemovitosti
Kupní cena nemovitosti a rezervační poplatek jsou klíčové. Z rezervační smlouvy musí být vedle jejich výše jasný i způsob úhrady. Rezervační poplatek (ve smlouvách též označovaný jako rezervační depozitum, blokovací depozitum apod.) kupující zpravidla platí při podpisu rezervační smlouvy, anebo bezprostředně po něm. Smlouva musí stanovit, zda je poplatek zálohou na kupní cenu a uzavřením kupní smlouvy se stane součástí kupní ceny, či nikoliv. Již rezervační smlouva by měla určit, v jakém termínu po podpisu kupní smlouvy bude kupující povinen zaplatit kupní cenu.
Zohlednit je nutné i fakt, že kupní cena nemovitosti je často rozdělena na více částí, kdy kupující část hradí z vlastních prostředků, a část prostřednictvím hypotéčního úvěru. Pro vyloučení budoucích sporů a časových průtahů je vhodné v rezervační smlouvě sjednat druh úschovy, ve které budou peníze během transakce uloženy do okamžiku vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, po kterém následuje vyplacení kupní ceny prodávajícímu. V úvahu připadá úschova advokátní, notářská a bankovní. V ideálním případě se prodávající a kupující v rezervační smlouvě dohodnou na výběru konkrétního schovatele.
Rezervační lhůta
Stěžejním bodem rezervační smlouvy je také určení časového úseku, po kterou budou strany smlouvou vázány (hovoříme o tzv. rezervační lhůtě). Ač je v zájmu všech zainteresovaných stran, aby obchod proběhl rychle a efektivně, rezervační lhůta musí kupujícímu poskytnout dostatek času na uvolnění finančních prostředků, eventuálně sjednání hypotéčního úvěru. Současně znovu zdůrazňuji důležitost prohlášení prodávajícího, že bude spolupracovat s kupujícím a financující bankou tak, aby mohlo vzniknout zástavní právo k nemovitosti (v té době ještě vlastněné prodávajícím) a kupující tak mohl od banky načerpat prostředky získané z úvěru.
Odstoupení od rezervační smlouvy kvůli neschválené hypotéce
V souvislosti s hypotékou se někdy podaří vyjednat i možnost odstoupení od rezervační smlouvy kupujícím. Může se stát, že banka úvěr neschválí (anebo ano, ale v nedostatečné výši). Důvody mohou být různé; vedle nedostatečných příjmů kupujícího např. nedostatečná hodnota nemovitosti. Pro takový případ se někdy v rezervační smlouvě sjednává možnost odstoupení kupujícího od smlouvy v případě, kdy mu nevyjde hypotéka. Podmínkou je však předchozí vyhodnocení klienta spolupracujícím finančním poradcem realitní kanceláře.
Slovo závěrem
Výše uvedený výčet upozorňuje na některá opakující se rizika, která se z pohledu kupujícího během procesu rezervace, potažmo koupě nemovitosti mohou objevit. Obdobné hrozby mohou ukrývat také rezervační smlouva na pronájem bytu a obdobné dokumenty, jejichž obsahem jsou právní vztahy související s nemovitostmi.
Každý realitní obchod je individuální a potíže se mohou objevit i v jiných aspektech. Pro bezpečný převod je proto nanejvýš vhodné nechat si vždy připravit nebo zkontrolovat smluvní dokumentaci specialistou na právo nemovitostí. Kvalitní rezervační smlouva na pozemek, dům, byt či jinou nemovitost představuje první krok bezstarostné transakce.
.png)
JUDr. Ilona Černochová, LL.M.,
realitní advokátka
Senovážné náměstí 1985/11
110 00 Praha 1
e-mail: poptavky@realitniadvokati.cz
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz
