Stavba umístěná na cizím pozemku: jak tento nežádoucí stav odstranit?

Dle současné právní úpravy zpravidla platí, že součástí pozemku je vše, co se nachází nad i pod jeho povrchem včetně staveb na něm umístěných.[1] Tato tzv. superficiální zásada (Superficies solo cedit) byla v českém právním řádu zrušena s příchodem „středního“ občanského zákoníku č. 141/1950 Sb.[2] a navrácena až po 63 letech s účinností „nového“ občanského zákoníku (dále jen OZ) ke dni 1. 1. 2014. V návaznosti na tuto skutečnost a také na existenci tzv. socialistických forem vlastnictví za minulého režimu není neobvyklé, že vlastník budovy (např. rekreační chaty, garáže či dokonce rodinného domu) a vlastník pozemku, na němž je předmětná stavba umístěna, jsou rozdílné osoby, přičemž stavba na daném pozemku stojí desítky let.

Z rozdílnosti vlastníka pozemku a stavby na něm umístěné může plynout řada nepříjemností a sporů. Zákonodárce za účelem řešení této nežádoucí situace zakotvil v OZ zákonné předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a naopak.[3] Jak ale tento stav vyřešit, pokud nebude mít některá ze stran zájem na prodeji pozemku a vlastník stavby v současné době nemá právní titul k užívání pozemku pod stavbou?

Dle ustálené judikatury, která je ve vztahu ke stavbám umístěných na cizím pozemku poměrně bohatá, nelze na stavby zřízené před 1. 1. 2014 použít právní úpravu pro vypořádání neoprávněné stavby obsaženou v § 1084 a násl. OZ a je nutné vycházet z dosavadních právních předpisů.[4] Základním rozlišovacím kritériem pro stanovení postupu k vypořádání této situace je pak skutečnost, zda je stavba na cizím pozemku oprávněná, či neoprávněná.[5]

Reklama

Rozvod s mezinárodním prvkem (online - živé vysílání) - 17.6.2025

17.6.2025 09:003 975 Kč s DPH
3 285 Kč bez DPH

Koupit

Neoprávněná stavba na cizím pozemku

Pro klasifikaci stavby jako (ne)oprávněné je stěžejní, zda měl stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní titul. Jinými slovy řečeno, zda stavebník stavěl na pozemku na základě nějakého právního důvodu, přičemž není rozhodující, zda stavebník měl či neměl stavební povolení či kolaudační rozhodnutí.[6] Oprávněnost stavby se posuzuje dle právních předpisu účinných v době jejího vzniku.[7] Pro účel tohoto článku budeme vycházet z toho, že stavba byla zřízena v době účinnosti občanského zákoníku 40/1964 Sb. (dále jen OZ 1964) mezi lety 1964 až 1990.

V případě, že stavba vznikla před poměrně dlouhou dobou (např. 50 až 60 lety), mohl se vlastník stavby i několikrát změnit.  Pro současného vlastníka stavby tak může být poměrně složité zjistit, zda k jejímu postavení měl původní stavebník právní titul, či nikoliv. Z tohoto důvodu judikatura umožňuje v některých případech částečně přenést důkazní břemeno o neoprávněnosti stavby na vlastníka pozemku, tj. na osobu, která popírá oprávnění vlastníka stavby mít stavbu umístěnou na předmětném pozemku.[8]

Pokud bude zjištěno, že stavba umístěná na cizím pozemku je neoprávněná, je v případě vypořádání této situace nutné postupovat podle § 135c OZ 1964, a to jak na návrh vlastníka stavby, tak vlastníka pozemku.[9] Soud může takovou stavbu vypořádat dle systematického pořadí ustanovení § 135c OZ 1964 následovně:

1. 1. stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo ji zřídil;

2. 2. přikázat stavbu za náhradu do vlastnictví vlastníkovi pozemku, pokud by odstranění stavby dle bodu 1) nebylo účelné a pokud s tím vlastník pozemku souhlasí;
3. 3. přikáže pozemek pod stavbou do vlastnictví vlastníkovi stavby, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí;[10]
4. 4. vypořádat jiným způsobem, zejména např. zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě; mělo by jít o nepojmenované věcné břemeno, nikoliv o právo stavby, ani právo užívání.[11] Zřízení věcného břemene dle § 135c odst. 3 OZ 1964 by mělo být pouze výjimečné, pokud by nebylo možné danou situaci dle okolností konkrétního případu řešit jinak.

Účelnost odstranění neoprávněně stavby ve smyslu ustanovení § 135c OZ 1964 je třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. Soud musí přihlížet zejména např.: (1) k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, (2) k jakému účelu byla stavba zřízena, (3) charakteru, (4) rozsahu zastavěného pozemku, (5) za jakých okolností byla stavba zřízena, (6) zda stavebník stavěl v dobré víře, že mu pozemek patří, (7) zda vlastník pozemku o stavbě věděl a zda proti ní zakročil. Soud by měl rovněž porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby. Dále by měl přihlédnout k porovnání těchto ztrát ve vztahu k následnému hospodářskému využití dosud zastavěného pozemku neoprávněnou stavbou, případně pozemku dosud užívaného v souvislosti s touto stavbou.[12]

Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že řízení o vypořádání neoprávněné stavby na cizím pozemku dle § 135c OZ 1964 může být poměrně komplikované a výsledek není možné předem predikovat.

Nutno podotknout, že v případě, že existuje stavba na cizím pozemku bez aktuálně platného právního titulu, dle ustálené rozhodovací praxe má vlastník pozemku nárok na vydání bezdůvodného obohacení vůči vlastníkovi stavby z důvodu omezení vlastnického práva vlastníka pozemku.[13]

Oprávněná stavba na cizím pozemku

Jak již bylo uvedeno výše, oprávněná stavba je taková stavba, ke které má její vlastník právní titul (např. vlastnil také samotný pozemek, výprosa, nájem, služebnost aj.). U oprávněných staveb na cizím pozemku se odlišují dvě skupiny[14]:

1. 1. stavebník měl v minulosti neomezené právo mít stavbu na cizím pozemku, popř. se mohl důvodně domnívat, že takové právo měl (byl v dobré víře) a tato skutečnost byla objektivně zřejmá, přičemž takové právo již zaniklo;
2. 2. stavebník měl v minulosti omezené právo mít stavbu na cizím pozemku, popř. se mohl důvodně domnívat, že takové právo měl (byl v dobré víře) a takové právo již zaniklo.

Dle judikatury vyšších soudů na oprávněnou stavbu (postavenou za účinnosti OZ 1964) nelze aplikovat pravidla vypořádání dle ustanovení § 135c OZ 1964, a to ani analogicky. Analogická aplikace tohoto ustanovení není dle Nejvyššího soudu[15] možná z toho důvodu, že analogií právní úpravy nelze učinit konstitutivní rozhodnutí soudu, protože by se jednalo o nepřípustnou retroaktivitu. Ústavní soud sice již dříve uvedl, že se jedná evidentně o mezeru v právu a říká, že by bylo vhodné analogii na takovéto případy použít,[16] dosud se tak nicméně v judikatuře vyšších soudů nestalo  a tento závěr je odmítán.

Vlastník pozemku se tak může domáhat pouze odstranění stavby dle § 126 OZ 1964 a strany se tak u soudu nemohou domáhat vypořádání této nežádoucí situace v podobě přikázání nemovitostí do vlastnictví jednoho vlastníka (pozemku či stavby) či zřízení věcného břemene. Obrana proti takovému nároku vlastníka pozemku se bude odvíjet od toho, zda právo mít stavbu na pozemku bylo neomezené, či nikoliv.

Ad 1) Neomezené právo mít stavbu na cizím pozemku, které zaniklo

Za neomezené právo mít stavbu na cizím pozemku ustálená rozhodovací praxe považuje např. následující situace:

• vlastník pozemku či jeho právní předchůdce udělil souhlas ke stavbě třetí osobě, aniž by byla sjednána možnost odvolání takového souhlasu;[17]    
• pozemek byl svěřen osobě do osobního užívání za socialismu dle § 198 OZ 1964 (před novelou 509/1991 Sb.);[18]
• postavení stavby na „vlastním“ pozemku, který se následně dostal do vlastnictví jiné osoby (restituce apod.),[19] aj.

V případě, že v minulosti vlastníkovi stavby či jeho právnímu předchůdci svědčilo takové neomezené právo, nemůže se vlastník pozemku úspěšně domáhat odstranění stavby.[20] Dle ustálené judikatury se vlastnická práva k pozemku a ke stavbě v takovém případě považují za rovnocenná a nelze jedno upřednostnit před druhým.

Současná rozhodovací praxe vlastníka takové stavby, kterému v minulosti svědčilo neomezené právo mít stavbu na cizím pozemku, staví do situace, kdy vlastník pozemku může vlastníky staveb na jejich pozemku opakovaně žalovat o bezdůvodná obohacení, aniž by bylo možné tento nežádoucí stav vypořádat.

Ad 2) Omezené právo mít stavbu na cizím pozemku, které zaniklo

Za omezené právo mít stavbu na cizím pozemku lze považovat např. nájemní smlouvu, výprosu, časově omezené věcné břemeno, souhlas vlastníka pozemku na určitou dobu aj. Jakmile takový právní titul zanikne, vlastník pozemku se může domáhat odstranění stavby. Jedinou obranou vlastníka pozemku je usilování o zamítnutí žaloby z důvodu dobrých mravů,[21] což může být v praxi v mnohých případech problematické vzhledem k tomu, že korektiv dobrých mravů soudy aplikují zpravidla pouze výjimečně jako prostředek ultima ratio.

Nutno nicméně upozornit, že pokud bylo dříve právo mít stavbu na cizím pozemku neomezené, není vyloučeno, aby se dohodou stran nezměnilo na právo omezené (např. uzavřením nájemní smlouvy).[22] Lze tak vlastníkům staveb doporučit, aby neuzavírali nájemní smlouvy ohledně užívání pozemku pod stavbou s vlastníkem pozemku, neboť tímto právním jednáním vlastník stavby podstatně oslabí své právní postavení v případném sporu o odstranění stavby.

Závěr

Závěrem lze shrnout, že vlastníci staveb neoprávněně umístěných na cizím pozemku mají z určitého pohledu výhodnější postavení než vlastníci (v minulosti) oprávněných staveb, neboť současný stav právní úpravy a rozhodovací praxe umožňuje tuto nežádoucí situaci vypořádat právě a pouze u neoprávněných staveb zřízených za účinnosti OZ 1964.

V mnohých případech vlastníci pozemku ani nevědí, zda jejich stavba byla na pozemku vystavěna oprávněně, či nikoliv, přičemž tuto nežádoucí situaci ani nezavinili jejich právní předchůdci, neboť je výsledkem minulého režimu. Ačkoliv lze do určité míry souhlasit s ustálenými závěry rozhodovací praxe, že analogická aplikace § 135c OZ 1964 není možná z důvodu nepřípustné retroaktivity, nelze současný právní stav považovat za spravedlivý.

Jediným aktuálně možným a efektivním řešením s jistým výsledkem je tak uzavření smlouvy o převodu pozemku pod stavbou do vlastnictví vlastníka stavby, popř. naopak o převodu stavby do vlastnictví vlastníka pozemku za určitou cenu. Vlastník pozemku však v mnoha případech nebude mít motivaci prodat část svého pozemku do vlastnictví vlastníka stavby (popř. odkoupit předmětnou stavbu), když mu právní úprava umožňuje požadovat plnění za užívání pozemku pod stavbou vůči vlastníkovi stavby z titulu bezdůvodného obohacení.

V praxi se tak lze často setkat s nátlakovými akcemi ze strany vlastníků pozemků, kteří se pokoušejí donutit vlastníky staveb umístěných na jejich pozemcích k uzavření nájemní smlouvy na užívání pozemku pod stavbou, a to zpravidla na dobu určitou. Ačkoliv nájemné může být zpravidla stanoveno v nižší výši než bezdůvodné obohacení přiznané vlastníkovi pozemku v případě soudního sporu,[23] uzavření takové smlouvy oslabuje postavení vlastníka stavby, neboť po ukončení takové smlouvy se může vlastník pozemku obrátit na soud a požadovat odstranění stavby.

Vzhledem k tomu, že judikatura vyšších soudů dlouhodobě použití analogie právní úpravy dle § 135c OZ 1964 na stavby oprávněně zřízené na cizím pozemku za účinnosti OZ 1964 odmítá, bylo by za účelem odstranění tohoto nežádoucího stavu vhodné, aby zákonodárce danou právní úpravu upravil tak, aby bylo možné tento nežádoucí stav, zejména u dříve oprávněných staveb umístěných na cizím pozemku, vypořádat.

Vhodným nástrojem by bylo např. umožnění vlastníkům oprávněných staveb domáhat se zřízení věcného břemene (služebnosti) užívání pozemku pod stavbou za zákonem stanovených podmínek obdobně, jako je tomu u práva zřízení nezbytné cesty dle § 1029 a násl. OZ. Nicméně dokud se neobjeví vůle zákonodárce na změnu v této oblasti, nezbývá vlastníkům oprávněných staveb bez platného právního titulu nic jiného, než hradit vlastníkům pozemků bezdůvodné obohacení za užívání takového pozemku.

JUDr. Lucie Červená,
advokátní koncipientka

TAUBEL LEGAL, advokátní kancelář s.r.o.

Sokolovská 68/105
186 00 Praha 8

Tel.:    +420 226 251 055
e-mail:    office@taubellegal.com