Určení existence nájemního vztahu a naléhavý právní zájem

Jedním z typických sporů vznikajících z nájemních vztahů k nemovité věci, a to ať už z nájmu bytu nebo prostoru sloužícího k podnikání, je spor o to, zda nájemní vztah již skončil, a nájemce je tak povinen předmět nájmu vyklidit, či nájemní vztah trvá. Činnou stranou pak bývá povětšinou pronajímatel, který podává proti nájemci žalobu na vyklizení nemovité věci. Nicméně nezřídka dochází i k situacím, kdy je to nájemce, kdo chce nastalou situaci aktivně řešit. V takovém případě se jako logický jeví krok spočívající v podání žaloby na určení existence nájmu ve smyslu ustanovení § 80 zákona 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „OSŘ“). Jak to však v takový případech bude s prokázáním naléhavého právního zájmu žalobce, tedy nájemce?

Naléhavý právní zájem jistě nájemce bez větších problémů prokáže v případech, kdy podá určovací žalobu dříve, než pronajímatel vznese žalobu na vyklizení, a pronajímatel se spokojí s účastí v tomto řízení o určení existence nájemního vztahu, a sám žádný souběžný soudní proces neiniciuje. Zde bude naléhavý právní zájem obecně dostatečně odůvodněn vysokou mírou právní nejistoty ve vzájemných vztazích nájemce a pronajímatele, která se ve vyhrocených případech snadno může přeměnit až do neoprávněného zásahu do ústavně zaručených práv, ať už z té či oné strany nájemního vztahu.

Nájemce však musí výrazně zpozornět v případech, kdy již pronajímatel v dané věci podal žalobu na vyklizení. V takovém případě totiž nájemce jen stěží může uspět se svojí určovací žalobou, a to právě při testu naléhavého právního zájmu. Judikatura Nejvyššího soudu v tomto hovoří poměrně jasně:

„Rozhodnutí o určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor by bez dalšího neopodstatňovalo závěr, že žalobkyně je nájemkyní nebytových prostor. Souběžně s tímto řízením probíhá další řízení, v němž se žalovaná domáhá vyklizení sporných nebytových prostor žalobkyní a v rámci toho řízení bude řešena jako otázka předběžná platnost výpovědi z nájmu nebytových prostor i existence nájemního vztahu mezi účastníky… Otázka platnosti výpovědi ze smlouvy o nájmu může být řešena jako předběžná otázka v již probíhajícím řízení o vyklizení nemovitosti a naléhavý právní zájem na určovací žalobě o neplatnost výpovědi tak není dán. Současně z obsahu spisu nevyplývá, že by vzhledem k okolnostem projednávané věci mohl být dán naléhavý právní zájem na této určovací žalobě v eliminaci stavu ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, či že by určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihovala obsah a povahu právního vztahu mezi účastníky a prostřednictvím takové žaloby bylo možno dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který by byl zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků.“[1]

Nejvyšší soud tedy shora citovaným usnesením, zveřejněným ve Sbírce soudního rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod číslem NS 3973/2004, dovodil, že v případě souběhu řízení o vyklizení nemovitosti a řízení o určení existence nájemního vztahu nebude zpravidla dán naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě. Nejvyšší soud nepřímo naznačil, že za určitých okolností by tento závěr mohl být prolomen, ovšem vzhledem k charakteru kauzy posuzované v daném případě je možné o situaci, kdyby mohlo k tomuto prolomení dojít, v podstatě pouze teoretizovat.

Mgr. Michal Koutník,
advokátní koncipient

DOHNAL PERTOT SLANINA, advokátní kancelář, v.o.s.
OLOMOUC | PRAHA | HRADEC KRÁLOVÉ | LETOHRAD

Palackého 75/21
779 00 Olomouc

Prvního pluku 347/12a
186 00 Praha 8

Komenského 266/3
500 03 Hradec Králové

Václavské náměstí 76
561 51 Letohrad

Tel.:   +420 587 407 086
e-mail:   info@akdps.cz

_________________________________
[1]Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2004, sp. zn. 28 Cdo 1646/2004, [Výběr NS 3973/2004]

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz

Mgr. Michal Koutník (DOHNAL PERTOT SLANINA)

21. 3. 2017