Koronavirová opatření letos fungují dál, odklad splátek už ale neplatí. Co dělat, když váš nájemník přestane platit?

Epidemie koronaviru se v loňském roce výrazně podepsala na situaci dlužníků v Česku. Podle nových údajů Bankovního a nebankovního registru klientských informací vyšlo najevo, že si Češi loni sice méně půjčovali, zato rostla výše jejich celkového dluhu. To ovlivnilo nejen hypotéky, ale i nájemní bydlení – stát totiž v loňském roce umožňoval odklad splátek, který vznikly kvůli koronavirovým opatřením.

Letos ale už žádné prodlevy ve splácení nepovoluje, a lidé by tak opět měli své závazky plnit včas. Co ale dělat, když máte v domě nájemníka, který znenadání platit přestane? Vlastníkům nemovitostí přinášíme přehled všech možností, které mohou při řešení tohoto problému využít.

Vládní opatření v roce 2020

Vloni vláda schválila zákon, který pronajímatelům bytů zakázal do konce roku 2020 jednostranně ukončit nájem pro neplacení nájemného.

Zákaz platil, pokud se nájemci:

• opozdili s placením nájemného v době od 12. března do 31. července 2020,
• opozdili s placením kvůli omezení plynoucích z tehdejších mimořádných opatření vlády.

Vzory pro vás: Prohlédněte si vzor oznámení o prodlení s placením nájemného v rámci koronaviru

Všechny tyto dluhy ale podle zákona nájemce musel splatit do 31. prosince 2020. Od té doby může pronajímatel znovu jednostranně s nájemcem ukončit smlouvu, další prodlení
z placení nájemného totiž stát již nepovoluje. Možností, co s přetrvávajícím neplatičem nájemného od Nového roku dělat, je ale hned několik. Probereme je nyní postupně.

První měsíc – upomínka

Jakmile zjistíte, že nájemník nezaplatil nájem v termínu, je dobré na nic nečekat
a rovnou jej kontaktovat. Pokud ho nezastihnete osobně nebo na telefonu, můžete mu zaslat upomínku, v níž ho oficiálně vyzvete k úhradě nájemného. Současně s tím ho upozorníte na možné důsledky jeho nezaplacení, například v podobě úroků z prodlení anebo možné výpovědi z nájmu.

Vzory pro vás: Výzva k zaplacení dlužného nájemného (předžalobní výzva). Řešíte podnájem? Prohlédněte si stejnou výzvu k zaplacení dlužného podnájemného

Co když nájemce nemůže zaplatit?

Pokud se od nájemce dozvíte, že nájem není schopen nyní zaplatit kvůli mimořádné situaci, můžete se s ním domluvit na dočasném, oboustranně přijatelném řešení. Tím může být třeba pozdější termín splacení nájmu nebo jeho rozložení na splátky do dalších měsíců.

Vzory pro vás: Vzor dohody o splátkovém kalendáři. Potřebujete domluvit odklad splatnosti, nebo dočasné snížení nájmu? Prohlédněte si vzor dodatku ke smlouvě o nájmu

Za takové situaci byste ale měli nájemce požádat o oficiální uznání dluhu a jeho výše. O něm je praktické uvažovat hlavně tehdy, kdy dluh narůstá delší dobu, anebo je vysoký. S nájemcem můžete dohodu o uznání dluhu vyměnit za ústupek z vaší strany - například pokud žádá o dočasné snížení nájmu, výměnou za oficiální uznání dluhu mu vyjdete vstříc. V případě, že své dluhy nebude dál splácet, vám takový dokument nakonec pomůže v rámci případného soudního řízení.

Vzory pro vás: Vzor o uznání dluhu. Chcete dlužníkovi dluh prominout? Prohlédněte si vzor dohody o prominutí dluhu

Druhý měsíc – výpověď s tříměsíční dobou

Nezaplatil nájem dluh ani do dalšího měsíce, anebo nedodržuje pravidla dohody, kterou jste společně uzavřeli? Pokud už situaci nechcete řešit další dohodou, přistupte k výpovědi z nájemní smlouvy.

První možností je výpověď z nájmu v rámci tříměsíční výpovědní lhůty pro hrubé porušení povinností nájemce. Za to se považuje právě i nezaplacení jednoho nájemného do okamžiku splatnosti dalšího nájmu.

Vzory pro vás: Prohlédněte si vzor výpovědi nájmu bytu nebo domu ze strany pronajímatele. Výpověď musí mít vždy písemnou formu a musí obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti ní námitky, případně navrhnout její přezkum soudem. V opačném případě by výpověď byla neplatná.

Tříměsíční výpovědní doba začíná od prvního dne příštího kalendářního měsíce po doručení výpovědi nájemci. Ten je povinen nejpozději v den skončení nájmu využívaný byt nebo dům řádně předat majiteli.

Tip: Někdy je nájemce ochotný odejít i sám. Pro pronajímatele je to výhodnější, protože v takovém případě nenese rizika neplatné výpovědi.

Vzory pro vás: Prohlédněte si vzor dohody o ukončení nájmu

Třetí měsíc – výpověď s okamžitou platností

V další fázi jde vypovědět nájem i bez výpovědní doby. To lze v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemníka, do nějž patří i nezaplacení nájemného nejméně po tři měsíce.

Aby okamžitá výpověď mohla platit, musíte předtím nájemce prokazatelně vyzvat
k doplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Poté mu výpověď můžete doručit, a to opět v písemné podobě. Dnem doručení výpovědi nájemní smlouva končí. Nájemník musí byt nebo dům okamžitě odevzdat, a to nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Vzory pro vás: Protokol o předání bytu nebo domu po ukončení nájmu. Řešíte podnájem? Prohlédněte si stejný protokol o předání prostor po ukončení podnájmu

Další měsíce – vymáhání dlužné částky

Ukončili jste s nájemcem smlouvu a byt jste získali zpět? Nyní máte jistotu, že dluh vašeho nájemníka už dál neporoste. Peníze, které dlužník nezaplatil za předchozí měsíce, ale stále nemáte zpět. Co s tím?

Pokud vzniklý dluh nedokážete pokrýt z předem zaplacené kauce, můžete přistoupit
k soudnímu řešení. V takovém případě byste dlužníkovi měli nejprve doručit předžalobní výzvu. Ta není povinná – může ale fungovat jako varování, které ho ke splacení dlužné částky přiměje ještě před započetím soudního procesu.

Pokud se tak nestane, podejte k soudu žalobu na zaplacení dlužné částky. I tehdy se vám ale odeslání předžalobní výzvy bude hodit – pokud soudní spor vyhrajete, získáte totiž nárok na kompenzaci soudních výloh ze strany dlužníka.

Vzor: Prohlédněte si náš vzor výzvy k zaplacení peněžitého dluhu (předžalobní výzva)

Článek pro portál Vzorné Právo