27. 9. 2013
ID: 92379upozornění pro uživatele

Nájemní smlouva podle NOZ se zaměřením na změny oproti stávající právní úpravě - I. část

Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) poměrně podstatně změní stávající úpravu nájemních smluv. Proto bude nezbytné věnovat těmto změnám dostatečnou pozornost, a to jak na straně pronajímatelů, tak nájemníků.

 
 Dvořák Hager & Partners
 
Nájemní smlouva je upravena v § 2201-2331 NOZ. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat dočasně věc nájemci k užívání a nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné. Podstatou nájemního vztahu je závazek přenechat věc k dočasnému užívání. Dochází tedy k předání věci pronajímatelem do detence nájemci. V tomto ohledu je nutno zdůraznit, že nájemní smlouvou nedojde k přenechání práva požívat výnosy pronajaté věci (jak tomu je doposud), což bude předmětem nového smluvního typu – pachtu.

Právní úprava nájemní smlouvy podle NOZ je zásadně dispozitivní (s výjimkou nájmu bytu), strany se tudíž od ní mohou smluvně odchýlit. V otázkách, které si strany ve smlouvě výslovně neupraví, se pak bude nájemní smlouva řídit NOZ. Vedle právní úpravy obecného nájmu, kterému je věnován tento článek, je v NOZ speciálně upraven nájem bytu a domu, nájem prostor sloužících k podnikání, podnikatelský nájem věcí movitých, nájem dopravního prostředku a smlouva o ubytování.

Předmětem nájemní smlouvy může být nemovitost, část nemovitosti, může jím být také nezuživatelná věc movitá a podle NOZ lze pronajmout také věc, která teprve v budoucnu vznikne, pokud ji lze v době uzavření smlouvy dostatečně přesně určit. Důležitou změnou v oblasti nájemní smlouvy je skutečnost, že pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu (například do katastru nemovitostí), na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem také na návrh nájemce lze do veřejného seznamu zapsat i nájemní právo.

Se skutečností, že se nájemní právo bude nepovinně zapisovat do veřejného seznamu, počítá i nový zákon o katastru nemovitostí, který by měl nabýt účinnosti spolu s NOZ. Podle nového zákona o katastru nemovitostí bude do katastru nemovitostí možné zapisovat celou řadu dalších skutečností, které v současnosti evidovány nejsou, mezi jinými právě nájemní právo nebo i cenu nemovitosti. Zápis do veřejného seznamu nemá konstitutivní účinky a jeho význam se vztahuje především k otázce dobré víry v zápis do veřejného seznamu.[1]

Nájemní smlouvu je možné uzavřít na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. V případě, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než padesát let, platí vyvratitelná právní domněnka, že je nájem uzavřen na dobu neurčitou. V takovém případě je však možné v prvních padesáti letech trvání nájmu nájemní smlouvu vypovědět jen ze smluvně sjednaných důvodů a při dodržení ujednané výpovědní doby. Výjimkou jsou případy, kdy jedna ze stran poruší smlouvu natolik, že je dán zákonný důvod pro výpověď bez výpovědní doby.

Pokud ve smlouvě chybí ujednání o době trvání nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět bez uvedení důvodu s výpovědní dobou, jejíž délka činí jeden měsíc v případě, že předmětem nájmu byla věc movitá, nebo tři měsíce, pokud předmětem nájmu byla věc nemovitá. Nájem na dobu určitou lze stanovit konkrétní lhůtou nebo jej lze sjednat i prostřednictvím odkazu na dobu trvání určité činnosti (např. na dobu studia nebo výkon zaměstnání pro určitého zaměstnavatele) nebo odkazem na určitou skutečnost (např. dosažení určitého věku). Pokud je nájem sjednaný na dobu života, jedná se o nájem na dobu určitou.[2]

Shrnutí:

  • Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání, a to za úplatu, kterou je nájemné.
  • Právní úprava nájmu v NOZ je dispozitivní (s výjimkou nájmu bytu), tj. nájem lze sjednat odlišně od pravidel obsažených v NOZ.
  • Nově lze nájemní právo zapsat do veřejného seznamu, a to na návrh vlastníka věci nebo na návrh nájemce se souhlasem vlastníka.
  • Nájemní smlouvu lze uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou.
  • Dobu určitou lze stanovit i v návaznosti na určitou činnost nebo skutečnost.
  • Je-li nájem uzavřen na dobu delší než padesát let, považuje se nájem za uzavřený na dobu neurčitou, přičemž v prvních padesáti letech jej lze vypovědět jen ze sjednaných důvodů a ve sjednané výpovědní lhůtě.


Stanislav Servus

Mgr. Stanislav Servus, LL.M.,
advokát

Mgr. Ing. Dominika Veselá

Mgr. Ing. Dominika Veselá


Dvořák Hager & Partners, advokátní kancelář, s.r.o.  

Oasis Florenc
Pobřežní 12
186 00 Praha 8

Tel.: +420 255 706 500
Fax:  +420 255 706 550
e-mail: praha@dhplegal.com


--------------------------------------------------------------------------------
[1] Důvodová zpráva k NOZ. [online]. [cit. 2013-01-11]. Dostupné >>> zde, s. 491.
[2] Důvodová zpráva k NOZ. [online]. [cit. 2013-01-11]. Dostupné >>> zde, s. 491.


© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz