Jedním ze způsobů, jak může věřitel uspokojit svou pohledávku za dlužníkem, která mu byla pravomocně přiznána exekučním titulem, je nařízení prodeje nemovitostí dlužníka. Prodej nemovitostí se provádí buď jako dražba v rámci exekuce, dražba prováděná soudem, nebo jako veřejná dražba nedobrovolná.

Dražba v rámci exekuce nebo dražba soudním prodejem se provádí podle ustanovení občanského soudního řádu, kdežto veřejné dražby nedobrovolné jsou uskutečňovány podle ustanovení zákona o veřejných dražbách.

Dražba nedobrovolná podle zákona o veřejných dražbách je prováděna na návrh dražebního věřitele, tedy osoby, jejíž pohledávka je zajištěna zástavním právem k dražené nemovitosti a jejíž pohledávka je přiznána exekučním titulem, nejčastěji soudním rozhodnutím. Dražbu lze uskutečnit pouze na základě písemné smlouvy o provedení dražby. Dražebník následně vydá dražební vyhlášku.

Dražební věřitelé mohou u dražebníka do 15 dnů přede dnem zahájení dražby přihlásit své pohledávky. Každý zájemce o účast na dražbě musí složit dražební jistotu, která činí maximálně 30 % nejnižšího podání, jehož výše je uvedena v dražební vyhlášce. Nejnižší podání pak vždy musí činit nejméně polovinu odhadu ceny předmětu dražby. Dražební jistota se vrací po skončení dražby, nevydraží-li účastník předmět dražby. Cenu dosaženou vydražením musí vydražitel složit do 10 dnů od skončení dražby, popř. do 30 dnů, je-li cena dosažená vydražením vyšší než pět milionů korun, popř. v jiné lhůtě stanovené ve smlouvě. Uhradil-li vydražitel cenu ve stanovené lhůtě, přechází na něj vlastnické právo k okamžiku udělení příklepu. O tom se vydává vydražiteli písemné potvrzení.

Z výtěžku dražby se nejprve uspokojují náklady dražby, poté dražebník uspokojí dražební věřitele ve lhůtě 10 dnů od uhrazení ceny a zbytek výtěžku poukáže vlastníkovi.

Dražba v rámci exekuce se uskutečňuje na návrh věřitele zaslaný libovolně zvolenému exekutorskému úřadu. Exekutorský úřad poté postoupí tento návrh příslušnému soudu, který vydá usnesení o nařízení exekuce. Soudní exekutor následně ustanoví znalce, který zjistí obvyklou cenu nemovitosti včetně jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Od takto určené ceny je poté odvozeno nejnižší podání. Vyvolávací cena dražby činí 2/3 ceny nemovitosti stanovené znaleckým posudkem. Vydražitel je oprávněn převzít nemovitost dnem následujícím po vydání usnesení o příklepu. Vydražitel je přitom povinen zaplatit nejvyšší podání učiněné při dražbě ve lhůtě, kterou mu k tomu určí soudní exekutor, přičemž tato lhůta nesmí být delší než dva měsíce. Po právní moci usnesení o příklepu a doplacení nejvyššího podání soudní exekutor vyrozumí příslušný katastrální úřad a požádá o zapsání změny vlastnického práva k nemovitosti, která byla předmětem dražby. Vydražitel se však stává vlastníkem vydražené nemovitosti až poté, co nabylo usnesení o příklepu právní moci a zároveň bylo zaplaceno jím učiněné nejvyšší podání, a to zpětně ke dni vydání usnesení o příklepu, tj. ke dni dražebního jednání.

Dražba prováděná podle zákona o veřejných dražbách je méně nákladná ve srovnání s dražbou v rámci exekuce. Další výhodou je její rychlost, avšak toto platí pouze za předpokladu „hladkého průběhu“ dražby. Vlastnictví k předmětu dražby může být totiž napadeno žalobou a soudní spor může trvat i několik let. Zpochybnit vlastnické právo k předmětu dražby totiž může žalobou kdokoli. Oproti tomu odvolání proti usnesení soudního exekutora o udělení příklepu může podat pouze omezený okruh osob stanovený zákonem.

Pokud se jedná o vyvolávací cenu, dle zákona o veřejných dražbách představuje 1/2 odhadní ceny, u dražby v rámci exekuce činí u nemovitostí 2/3 z ceny odhadní. K uhrazení ceny dosažené vydražením musí dojít do 10 dnů, ve smlouvě lze však stanovit i delší lhůtu. Při dražbě v rámci exekuce je lhůta k zaplacení stanovena v usnesení o příklepu, přičemž tato lhůta nesmí přesáhnout 2 měsíce.

Dražby dle zákona o veřejných dražbách jsou zveřejňovány na tzv. centrální adrese (www.centralniadresa.cz). Pokud se jedná o dražby v rámci exekuce, dochází nově rovněž ke zveřejňování dražeb, a to na stránkách www.portaldrazeb.cz.

Práva osob oprávněných z věcných břemen váznoucích na předmětu dražby zůstávají dle zákona o veřejných dražbách přechodem vlastnictví v důsledku dražby nedotčena, zanikají pouze předkupní práva k nemovitosti. Při dražbě v rámci exekuce dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva k nemovitosti, věcná břemena a nájemní práva s výjimkou těch, o nichž bylo výslovně rozhodnuto, že nezanikají.

Závěrem lze říci, že průběh dražby v rámci exekuce může být o něco pomalejší, jednoznačně však tento postup poskytuje věřiteli vyšší právní jistotu. Každopádně volba konkrétního režimu náleží věřiteli, který by měl předem zvážit jednotlivé výhody a nevýhody.

Daniel Uličný, advokát

Jana Špačková, advokátní koncipient

Havel, Holásek & Partners s.r.o., advokátní kancelář

Týn 1049/3
110  00  Praha 1

Tel.:  +420 224 895 950
Fax:  +420 224 895 980
e-mail: office@havelholasek.cz 

© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů, judikatura, právo | www.epravo.cz